8土地增值税法.pptVIP

土地增值税法 国家制定的用以调整土地增值税税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范. * * 土地增值税的特点 1．土地增值税在主营业务税金及附加核算。土地增 值税在主营业务税金及附加核算，在计算企业所得税 前扣除。 2．土地增值税采用超率累进税率。 本章内容框架 1、纳税义务人 2、税目　　 　课税数量 3、应纳税额 　　　　　　　 单位税额 4、减税免税 5、税义务发生时间、纳税期限和地点　　　 土地增值税的纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 　 单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 　 个人包括个体经营者。包括外商投资企业、外国驻华机构、外国公民以及海外华侨、港澳台同胞 。 一、纳税义务人 二、税目 征收范围： （1）转让国有土地使用权 （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 三、应纳税额 土地增值税额　 ＝转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额 其中 转让房地产取得的收入 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部款项及有关的经济收益。从形式看，包括货币收入、实物收入和其它收入。非货币形式收入要折合成货币计算其收入总额。 确定增值税扣除项目 下列内容是计算土地增值税应纳税额的关键 a.取得土地使用权所支付的金额。纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 b.房地产开发成本。指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 c.房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 d.与转让房地产有关的税金 包括在转让过程中的营业税、城建税、印花税以及附加税费等等. e.财政部规定的其他扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20％的扣除。 加计扣除费用 ＝（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本）× 20% f.旧房及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度 例:一幢房子已使用10年,建造时造价为1000万元,按转让时的建材及人工费用计算,建成同样的新房需费4000万元,该房有六成新,则该房的评估价格为: 4000×60%=2400万. 税率 土地增值税实行四级超率累进税率。增值额越大， 增值比率越高，税率越高。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： 1．增值额未超过扣除项目金额50%： 　　土地增值税税额＝增值额× 30% 2．增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%： 　　土地增值税税额 ＝增值额× 40％一扣除项目金额× 5% 3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%： 　　土地增值税税额 ＝增值额× 50％一扣除项目金额× 15% 4、增值额超过扣除项目金额200%： 　　土地增值税税额 ＝增值额× 60％一扣除项目金额× 35% 公式中的5% ,15% ,35％分别为二、三、四级的速算扣除系数。 计算时注意分步骤列式计算 第一步，确定应税收入； 第二步，确定扣除项目； 第三步，计算土地增值额； 第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比,以便　　　　 确定适用税率和速算扣除系数； 第五步，计算应纳税额。 例:某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元,其扣除项目金额为100万元. 要求:计算应纳土地增值税税额. 增值额=400-100=300万元 增值额与扣除项目金额之比=300/100=300% 而此时适用简化运算公式为 应纳土地增值税税额 =增值额×60%-扣除项目金额×35% 则:应纳土地增值税税额 =300 ×60%-100×35%=145万元