[房地产]冯伦房地产的商业模式研究(doc 25页).docVIP

冯伦房地产的商业模式研究 非常感谢主办单位给我一个机会跟大家来交流，我今天给大家介绍的商业模式，我想讲三个方面的问题，第一方面介绍一下中国房地产行业基本的概括，以及跟全世界房地产行业的差距在哪里，第二方面介绍一下中国现有的房地产公司的商业模式，大家都是怎么样在做生意，第三，简单介绍一下美国房地产的模式，以及万通最近转型上的想法。 首先说一下房地产行业，中国目前大概有三万家房地产公司，它基本上是这样一个布局，在北京、上海、广东，这三个市场占到了三分之二，公司数量，天津将近四千家，北京也将近五千家，上海也将近五千家，这三个经济发达的地区占了三之分二，它们平均的资本规模是五百万人民币，上市公司最初是３３家，现在是５８家，在全国一千三四百家上市公司当中，有将近６０家是以房地产为主业的上市公司，有将近３２０家跟房地产相关，有房地产业务的上市公司，那么我们来看这将近６０家的上市房地产公司，他们最大的规模资本金是２２亿人民币，就是万科，销售额去年是４５亿，这是第一名，第十名是六亿五，资本规模不到五亿，这就是我们现在属于三万多家的精英当中，我们抽了６０家来看，最大的规模是２２个亿，销售额是４５亿。 在这个精英的群体里面最小的资本金是五亿，销售额是六亿，中国这么多房地产公司，最近市场上包括顺驰的孙洪斌，大家都在讲自己的企业规模多少多少，但是我觉得这个讲法在口径上会有问题，因为上市的房地产公司决算利润是以交钥匙为标志的，就是你不交钥匙都是预收帐款，预收帐款在财务上是负债，所以不是销售收入，你签了预收合同以后马上形成的是负债，不是收益，所以孙总讲的是签订预售合同，总金额可能会超过一百亿，但是如果按价格来看，万科今年已经１５０亿了，但是万科今年的收入是５５亿到６０亿，所以万科的口径是最小的口径，所以这是口径不同。 但是应该说在６０家当中最大的是２２亿资本，去年４５亿销售，今年５５亿销售，我刚才讲的是金额，那么从产能来看，万科现在是中国产能最大的企业，一年生产交给客户的房子是１５００套，同时在操作的４２个项目，万科跟我们的差距不是一点，我们跟万科的差距很大，我们公司最近派万科学习回来，我们在管理上比万科还落后五年，公司在一个城市操作五个项目就很厉害了，万科是操作了４２个项目，一年交１５００套房，所以万科在中国产能现在是最大的。这是公司的一个状况。 从市场的状况来看，中国住宅一年的销售，有三个主要区域市场，北京、上海、广东，北京一般从住宅来说销售最多的，一年大概２０到２５亿，另外就是上海，上海常年销售第一名，大概十到十五个亿，上海市场是最大的公司，“复地”因为它没有上市，它自己也讲自己销售２０亿、３０亿，但是他有很多是跟孙洪斌是差不多的，大家俗称销售收入多少，但是法律上确认万科的数字是最对的。广东常年销售收入一般都在２５亿到３０亿，最大的房地产公司，这就是我们在目前看到中国房地产公司，三万家房地产公司大概就是这么一个情况，从市场的规模来看，如果按照证监会的要求一年你做到十亿以上，你肯定进入前十名，就是上市公司６０家的前十名，我们的万通先锋今年肯定就进入前十名，你今年要能够做到十个亿，你就进入上市公司的前十名，这个规模实际上很小，也就是说现在目前的房地产公司整体状况，就是数量大、规模小，最大的还是万科，万科按我们老百姓通常说的销售收入，万科早就超过一百亿了。 那么跟世界上相比我们的差距是多少呢？从全世界的规模来看，美国最大的三家住宅公司，住宅规模一年是３２０００到３４０００个客户，其中我们现在称之为开发的办法，就是买地、盖房、销售，或者说是在别人地上盖了再销售等等，类似于我们开发的大概最大的产能，一年是一万五千套左右在美国，也就是说万科的水平在产能上接近世界上最大的房地产公司，住宅，就是产能，它们价值量是多少呢？美国最大的这家公司，去年最多的一家是６７亿美金销售收入，当然它是三万四千个客户，还有两万个客户，主要是用来做经济服务、按揭贷款、保险服务、装修、定做，这些都打包起来是６７亿，也就是说在他们的收入当中，实际上开发这部分的收入大概跟万科是十倍之差，产量是一万五千套，日本最大的房地产公司，我讲的是住宅，大河和汲水一年的产量也是３２０００套到３５０００套，就是整个的服务，那么其中类似开发这样的也是１５０００套左右，这是日本，它三万多的客户有很多其他的服务，但是直接跟开发对应的也是一万五千个客户左右。 销售收入大概三百亿港币左右，再看一看韩国，韩国最大的住宅公司一年产量也是一万五千到一万七千套左右，这是韩国,金额跟大河差不多，三百亿左右，亚洲最大的还有香港，香港最大的地产公司新鸿基，新鸿基其中一半是收租业务，它一年收入也是三百多个亿，其中有１５０亿左右是跟开发有关的收入，但是他们的房价是北京房价的五