(房地产营改增节税设计.ppt

相关税收政策分析： 《企业所得税法实施条例》第六十条，房屋及建筑物折旧年限20年。 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条、旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 财税[2006]21号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算”。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （1）在“开发产品”核算，出售时缴纳营业税 如果，继续执行原合同，写字楼仍然在“开发产品”科目核算，出售时按照财税[2013]106号文第一条（七）试点前发生的业务。“1.试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。” 应交营业税＝50 000 000×5%＝2 500 000（元） 节税筹划：提前废止原合同，营改增后签订转让旧房合同。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （2）节税筹划方案： 在营改增之前，将写字楼从“开发产品”科目转作“固定资产”科目，并按企业会计准则规定计提折旧，合同到期后再出售使用过的固定资产，根据财税[2013]106号规定： 按照《试点实施办法》和本规定认定的一般纳税人，销售自己使用过的本地区试点实施之日（含）后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；销售自己使用过的本地区试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。 使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。 现行政策为：按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 应纳增值税的计算： 不含税销售额＝50 000 000÷（1＋3%）＝48 543 689（元） 应交增值税＝48 543 689×2%＝970 874（元） 会计处理： 借：应收账款等科目 50 000 000 贷：主营业务收入 49 029 126 应交税费——未交增值税 970 874 税负降低额＝2 500 000－970 874＝ 1 529 126（元） 税负降低率＝1 529 126÷2 500 000＝61.17%% Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 八、园林绿化的纳税筹划 [例8] 2015年10月份，某房地产开发公司建设的W小区主体工程已经完工，正在进行小区内的园林绿化建设。绿化工程第一个方案是总包给市园林绿化公司（小规模纳税人），工程总额150万元， 由国税局代开增值税专用发票，征收率3%，计算可以抵扣的增值税进项税额。 增值税进项税额＝1 500 000÷（1＋3%）×3% ＝43 689（元） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 经过专家指导，第二个方案是，绿化工程采用包工自供苗木的方法。绿化用苗木是从当地林场购买的，林场开具的农产品销售发票，金额为120万元，苗木款以银行存款支付。绿