珠海读金域蓝湾项目的市场细分和市场定位.docxVIP

珠海金域蓝湾项目的市场细分和市场定位市场细分定义市场范围确定市场范围为珠海市，对珠海进行分析。（一）珠海市概况的分析： 珠海是南中国最适宜人居的城市之一：珠海——南中国的一颗滨海明珠是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长691公里。珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉。珠海可谓与国际大都市无缝接轨未来规划中的港珠澳大桥将珠海、香港及澳门更紧密的联系在一起，珠海可谓与国际大都市无缝接轨。港澳经济发展带动珠海发展 因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。综上分析：珠海是南中国与国际无缝接轨的最宜人居的旅游度假城市（二）珠海房地产大市概况 ①珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段 2003年5月非城中村改造工程全面放开，7月，首次推出土地拍卖。商品房市场供应和需求上升，产品质素提升，房地产向市场化、规范化方向发展 ②土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科 、金地、中化方兴、新光集团等纷纷进驻珠海，大幅提升珠海房地产的整体开发水平。③施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未来的供应相应增加；需求方面，销售走势较平稳，年成交量在120万平方米左右④外来需求占重要地位，港澳客户快速增加购房客户：外来需求所占比例超过4成。近年港澳台需求快速上升。⑤珠海房地产各板块主要特征板块区域特征售价（元/M2）主力客户拱北板块毗邻澳门，旅游商贸中心5000-6500澳门客户以及投资客为主　吉大板块珠海商务、金融、旅游中心，自然环境优秀　5000-7000吉大二次置业者、高薪白领、外地人、港澳等　新香洲板块未来的行政、文化、体育中心3200-4200以公务员、教师、外地人为主 老香洲板块珠海历史最悠久的老城区，是珠海政治、文化、教育中心4000-5500以老香洲原住民为主海景板块沿情侣路，拥有丰富海景资源，兼享市区成熟配套6000-13000港澳人士、外地人士以及本地高端客户唐家湾板块郊区板块、大学园区－科技创新海岸、大型休闲旅游设施多洋房：4500-6500别墅：8000-13000以港澳人士、外地人士为主，近年本地居民、科技园客户增加⑥珠海房地产发展市场前景预测城际交通的逐步改善，将进一步促进珠海房地产的开放性。港珠澳大桥、广珠轻轨、江珠高速等大型交通设施的计划和启动进一步拓宽珠海房地产的辐射面。澳门、香港经济增长强劲，房价大幅度上升，拉动珠海房地产发展及溢出效应。（特别是澳门房地产从2003年开始出现了回升，2004年第四季度房价飚升70%，2005年第三季度同比继续上升39％）。受土地制约，城区房地产未来开发热点向新香洲、南屏、唐家湾发展，老城区的物业更显珍贵。土地市场的规范化，外地发展商进入加快。 未来供应量的趋势，消费者的人群分析（一）海景豪宅未来供应量分布港珠澳大桥等一大批基础设施启动，珠海经济快速增长，珠海海景盘市场关注度将相应提高，市场前景看好；海景盘未来供应主要集中在吉大和银坑、唐家一带；拱北及老香洲后续海景地块非常稀缺，而存量单位基本消化完毕珠海海景豪宅未来供应量以吉大拱北及唐家湾海景板块为主，老香洲海景板块供应量相对较少；与其它两板块相比，老香洲海景板块缺乏品牌发展商进驻；老香洲海景板块海景豪宅市场还有很大的发展空间（二）高端置业人群分析在高端客户当中，珠海市的本地人只占25%，其余均为较为富裕的外地人；港、澳、台的客户占总体比例的30%购房主要目的：长期家庭居住、度假/养老/避寒、投资兼顾自住1、珠三角及外省的客户购买目的：家庭移民、养老、度假、投资保值首选板块:各区域都平均；需求主力户型客户实力各异，需求层次广泛，追求海景的高端客户偏好130－200平米 三房、四房需求描述:认为楼价相比上海、北京等城市并不高，而气候、环境非常适合度假或居住，需求舒适度高的产品，尤其追求海景景观。2、港澳台、外籍及海归人士购买目的：长期度假或定居、与情人居住首选板块：拱北、吉大、唐家湾； 需求主力户型：大部分购买力较强，需求150－200平米四房或更豪华户型需求描述：钟情海景，注重物业服务和周边配套；对产品的包装非常在意，要体现尊贵和地位，但对价格不大敏感。3、珠海本地客户购买目的：改善居住环境，长期居住； 首选板块：老香洲、吉大； 需求主力户型：面积区间在100－140平方米实用型三房、四房； 需求描述：为改善居住环境而换房，追求生活便利、高性价比；居住喜近海而不亲海，对海景景观的要求并不强烈。二、市场定位1、形象定位在珠海这个与港澳无缝连接的城市，万科在此倾力打造海景