(第三轮调控政策分析-219.pptVIP

经济增长 “新国八条”简析 “新国八条”简析 “新国八条”简析 “新国八条”简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 未来政策趋势 未来政策趋势 未来政策趋势 政策总结 后市变化 后市变化 后市变化 后市变化 后市变化 总体市场评价－上海 上海市商品住宅可售余量对比 2009至2011上海市场同期无配套商品住宅供应对比 11年至今各周上海商品住宅可售余量与去年同期相比都出现较大幅度上升，接近08年初水平。并且销售速度也在逐步放缓。此外我们也发现，上海近几周供应量同比去年出现大幅回落。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. ▼ 80％左右 ▼ 50％～60％ ▼ 30％～40％ 高端豪宅 经济型别墅 中低端公寓 不同层次商品住宅影响各异 客户来访量 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 涨价预期逆转，购房需求从买不起变为不敢买 量价齐跌 中小开发商主动降价求生存 成交低迷，开发商资金链紧张 开发商资金链紧张将导致价格松动 三重叠加的组合拳将使得市场需求迅速冻结。 而根据对开发商长期借款还款时点，信贷控制及加息时点的判断，大型开发商资金链将会在二季度面临重压，由此估计中小型开发商的资金链将更为紧张，届时他们将会有计划加快销售进度。 招商 保利 万科 金地 2011年一季度 0.00 5,584,556,760 0.00 747,837,835 2011年二季度 677,389,353 7,518,167,871 0.00 577,594,142 2011年三季度 1,979,095,100 6,215,409,939 2,093,133,071 1,377,487,280 2011年四季度 885,639,244 5,059,324,934 2,584,604,963 826,909,494 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场预测 区域分化明显。一线和部分二线城市受政策和保障房双重挤压，量价同比去年出现结构性下降，至第四季度中期高端项目复苏时，市场才会有所缓和；大多数二线城市虽然受到强力调控，但是若是地方细则被弱化，那么整个冰冻期会缩短，大约在8～9月市场出现回暖；绝大部分三线城市将会承接外溢资金，量价有所上升。 保障房压力 Low Medium High 限购令严格程度 Low Medium High 严厉程度由高到低 青岛、成都等其他二 线城市 上海、北京、广州、 深圳、杭州、南京等 南宁,济南 等非热点二线城市 及部分三线城市 主城区停购第3套 严格控制需求 甚至严于国八条 限新房购买套数 高端豪宅 中档公寓 低端产品 需求虽然萎缩，但由于产品慢售特性，料不会出现降价,若前三季度随着全市商品住宅均价受高端物业成交萎缩呈结构性下挫到位，以及中低价位保障性住房集中进入市场，供应量充足，供应结构趋于合理，政府或将放宽限购及信贷政策，高端物业有迎来复苏的机会。 定价过高将抑制项目成交，定价过低使得利润缩水，甚至出现亏损。结合优良产品定位及合理定价的项目可以跑赢市场。 低端项目需求伴随上市量越来越大的经济适用房而竞争压力趋大，逼迫开发商进行调价促销。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2月份扔出调控大炸弹后，在包括加息、房产税、严格限购、信贷额度收紧等一系列组合拳冲击下，以上海为代表的京沪广深杭等将重复2010年的市场走势，并且由于这次调控史无前例，未来还有加息、保障房申请门槛降低等额外政策。因此调控期将加长，市场回暖至少要到在第四季度中期。 国五条调控 第三波调控 2010年9月 2月 反常升温 市场博弈 第二季度、第三季度 第四季度中期 低端僵持依旧 中高端市场复苏 成交量 成交均价 继续上升 较长 保障房上市 2011年