金银湖板块在售楼盘市场调查个报告2.doc

金銀湖板塊部分在售樓盤 市 场 调 查 报 告 2003年1月13日 文件签送： 第一章 调查说明 一、调查时间：2003年1月10日上午9点至下午2点。 二、调查目的： 通过对在销楼盘实地调查，收集板块其产品及销售信息； 通过对资料的整理，研究先进楼盘的可借鉴之处，为公司新项目的开发提供建议 通过案例研究，不断提高策划小组人员素质。 三、调查实施单位： 本次调查参与人员：周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜，王艳玲； 资料讨论人员：周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜，王艳玲、郭华梁、辛达扬、潘继征； 调查报告文案写作：文案初稿袁西、深化定稿周小靖。 四、调查范围： 因针银湖各项目之间交通相对不便，而公司专车不足，大量步行时间对调查进程影响较大，加之当地餐饮配套尚未完善，中餐只得回市内解决，因此，本次调查原计划的7个调查对象（高尔夫城市花园、万科四季花城、黄金海岸、恋湖家园、汀香水榭、丽水佳园和碧海花园）最终只完成了前面五个。 五、调查方法：采用实地踏看、询问与网上搜索相结合。 六、资料统计及分析方法：本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼书资料加以整理，分析方法力求全面、客观。 七、权威性说明：本次调查因时间有限，资料收集还欠齐全，对象了解深度也不够，但报告各资料来源基本能保证调查报告的真实性。 调查资料统计和分析 板块城市大配套情况调查 主要配套 调查情况 交通 整个板块道路畅通，但目前只有有603、604、47，595三条区间公汽进入园区，而且只有595进入汉口市中心 教育 已建成的学校有睿升学校，是一所实力颇为雄厚的贵族学校，目前大部分大盘项目都规划了部分幼儿园和小学，但将教育设施放在第一期的不多 商网 每个开发商在小区中都安排有商业网点，随着小区入住率的提高，多家大型超市也有进入园区的意向 医院 有一所综合性医院正在选址，部分大盘配有药店，并和市内大型医院建立对口关系 银行、邮电 大部分大盘均在区内配套相应服务机构 因特网络 属基本配套 水电 目前施工用电没有问题，但随着各项目后期项目的销售和入住人口的增加，生活用电有点紧张，现正在选址变供电站，马池桥附近 煤气 已进入碧海、万科，马上进入的有恋湖、汀香水榭、黄金海岸等 污水 未知 从上表资料统计比较可看出： 虽然板块路网系统完善，但由于可移动的公共交通设施没有跟进，进入的公汽也基本上是短途区间车，有些项目甚至一辆公汽都没有通，因此，整个板块的生活和市内相比还难以谈得上便利，即使对于整个家庭只有1辆私家车的有车族的来说，也还有诸多不便，对于这一点，有些万科的业主也声称万科有欺骗之举（广告上只注明有4路车，没有标明起点站和终点站）。当然，随着整个板块开发的深入，这些也可能在3－5年内得到很好的解决。 从教育配套上看，虽然板块教育资源不足，但板块内各项目建幼儿园和小学的比较多，建中学的比较少，建高中的几乎没有，而且均把教育配套放在后期，因此，对于前期入住的人来说，开发商所描述的贵族式教育仍然是一张规划而已，而各开发商也没有把教育当做自己的卖点； 从商业配套看，各项目均在内部进行了配套，但目前正式开业的不多（因为目前销售率尚可，但入主率不高），但从商人的逐利本性分析，这种不便是暂时的，只不过消费者希望先看到成熟的商业配套，而商人希望先看到成熟的消费群体和市场而已； 从其他城市大配套看来，只能客观地说：本板块做为一个新兴的发展区域，具有强大的成长潜力，但目前城市生活大配套仍然是弱项，还需要政府和开发商之间更多地互动，也需要开发商更多地承担政府的职能，共同促进板块的成熟和繁荣。 调查对象规划指标统计分析 楼盘名称 开发商 占地面积 （亩） 开发面积 （万平方） 容积率 绿化率 高尔夫城市花园 武汉市高尔夫房地产开发公司 570 58 1.53 42% 万科四季花城 武汉万科房地产公司 东区410 西区1500 东区24 0.9 56% 丁香水榭 武汉美好愿景房地产开发公司 272 12.26 0.9 45.00% 恋湖家园 武汉深江物业发展公司 450 32 1.2 46.98% 黄金海岸 湖北汇丰置业责任公司 124 7.35 0.59 46.50% 丽水佳园 沿海发展武汉公司 470 36 1.4 40% 碧海花园 武汉宏宇、玉龙房地产开发公司 800 20 0.7 54% 从上表资料可以看出： 板块各项目的命名相对市区项目来说更具有诗情画意，并充分表现“水景”的魅力； 绝大部分开发商是“混血儿”，是外地大型房地产公司在武汉注册或合资的分公司，因此有外地总公司的强大资金和品牌支持，特别是象上市公司深圳万科和北京房地