美泰华丝路房地产开发有限公司新丝路中心项目可研报告(11月21日版本).doc

乌鲁木齐市“新丝路中心”一期 国际采购中心项目主要经济指标 项目简介 项目名称 新丝路中心一期 项目区位 红光山会展中心片区 用地性质 商住 建设用地面积 199亩 项目总用地面积1258亩，一期总用地面积299亩，建设用地面积199亩 建设规模 建设总规模 502600㎡ 住宅 ㎡ 其中：商业 502600㎡ 工业 ㎡ 地下室 待定 其他 ㎡ 投资估算 总投资 531976万元 土地费用 122754万元 建安费用 297534万元 管理费用 12212万元 销售费用 52773万元 财务费用 46703万元 资金筹措 启动资金 65865万元 自有资金 65865万元 融资金额 60000万元 融资方式 贷款、信托、基金 经济评价 销售收入 1759100万元 税前利润 1056251万元 销售利润率 60% 税前利润/自有资金 16倍 附件一：项目一期乌鲁木齐市发改委投资项目登记备案证 附件二：项目可行性分析报告 附件一：项目一期乌鲁木齐市发改委投资项目登记备案证 附件二： 美泰华丝路房地产开发有限公司 新丝路中心项目一期可行性分析报告 项目概况 美泰华丝路房地产开发有限公司开发的新疆新丝路中心项目位于乌鲁木市水磨沟区红光山会展片区中亚风情商贸区内。建设内容为大型商业综合体，四周环于商业住宅地产，项目以商业街区为核心，项目总用地面积为1258亩，总平面规划设计建筑面积178.16万平方米，计划总投资150亿元，建设周期为5年，分三期建设。 一期商业综合体用地面积299亩，建设用地面积190亩，辅以绿化及配套设施用地109亩，建筑面积50.26万平方米，商业步行街长约1.2公里，总投资53亿元人民币。二期和三期的商住用地面积959亩，建筑面积127.87万平方米。 “新丝路中心”项目一期于2014年7月申请项目立项，于8月取得乌鲁木齐市发改委投资项目备案登记证。 按目前市场的售价及成本费用水平，该项目一期总投资为53亿元（含土地、建筑安装、管理费用、销售费用、财务费用），销售收入 175.91亿元，税前利润105.63亿元。 项目投资具有可行性。 第二部分 项目市场环境分析 （一）宏观环境分析 1、新疆是对外开放的战略前沿，乌鲁木齐是中国向西开放的重要门户。 新疆地处中国西北，面积166万平方公里，与蒙古、俄罗斯、哈萨克斯坦、吉尔吉斯坦、塔吉克斯坦、阿富汗、巴基斯坦和印度接壤，中国提出新丝绸之路经济带战略后，新疆已由中国的战略后方变为对外开发的战略前沿。位于新疆中部的乌鲁木齐市，地处天山北麓、准噶尔盆地南缘,是新疆政治、经济、文化和科技中心，是中国向西开放的重要门户，是新欧亚大陆桥中国西段的桥头堡,地处亚洲大陆地理中心。 国家正强化对乌鲁木齐的支持力度，将其建设成为丝绸之路经济带上的交通枢纽中心、商贸物流中心、金融服务中心、文化科技中心和医疗服务中心。以建设丝绸之路经济带为契机，乌鲁木齐将全面扩大对外开放，成为具有国际影响力的商贸中心城市和丝绸之路经济带的核心。 位于乌鲁木齐红光山会展中心，是中国-亚欧博览会的永久会址，已成功举办四届，其连接中欧、连接中国内地中东部地区和西部地区的桥梁作用日益突现。 新疆对外开放将形成三条战略交通通道 新疆规划的“丝绸之路经济带三大战略交通通道”中，兰新通道是中通道，随着兰新高铁在今年底开通，既有的兰新铁路将实现客货分离，运输量将增加近一倍，达到1.5亿吨。 哈密至额济纳铁路已于今年7月开工建设，将打通部分北通道，2015年将军庙至哈密铁路将开工建设，将彻底打通北通道；今年12月库尔勒至格尔木铁路也将开工建设，有望打通南通道。 这三大通道将在十三五发挥作用，构建新疆对外开放的新格局。未来随着中吉乌铁路、中巴铁路的开建，经由新疆的铁路交通大通道将会更多更畅通，新亚欧大陆桥铁路通道运输能力将会进一步得到提升。 3、乌鲁木齐的商贸物流中心和交通枢纽地位日益突显 目前，从内地城市经新疆阿拉山口和霍尔果斯口岸站出境的中欧班列，规划了11条运行线。其中，包括蓉欧、渝新欧在内的8列经阿拉山口出境，有3列经霍尔果斯出境。据不完全统计，今年从内地城市经新疆出境的中欧班列超过150列。 由于各地开出的专列都经过乌鲁木齐，乌鲁木齐尝试将专列资源进行整合，在乌鲁木齐统一装车发货，乌鲁木齐将成为国际贸易的组织者。 　　今年3月，新疆-中亚(乌西-阿拉山口-多斯特克-阿拉木图)国际货运测试班列开行，主要发运建材、机械设备、汽车配件、特色轻工、服装百货等产品，该班列采用始发站一次报关、一次查验、沿线国家全线放行的通关模式组织运行，辐射中亚5国43个站点，运输时间由最初的15天压缩至3天，现在每周稳定开行1列。 此外，新疆-西亚(土