009第九章房地产的市场调查与预测答辩.ppt

第九章 房地产的市场调查与预测 主讲：莫贤发（副教授） 2015.7.30 教学内容： 1.房地产市场调查 2.房地产市场调查方案设计 3.房地产市场预测的方法 教学要求： 理解房地产市场调查，房地产市场调查方案设计 的内容。掌握房地产市场预测的方法与具体运用 重点难关： 掌握房地产市场预测的方法。 第一节 房地产市场调查 一、定义 对当前房地产状况进行分析，根据有限的信息对未来进 行预测。 二、作用 （1）是项目策划者认识市场的前提； （2）是了解消费者需求的主要手段； （3）是项目投资、定位、规划设计、营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。 三、什么是房地产市场调查？ 就是以住宅商品房为主要对象，对其相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。 四、为什么要做市场调查研究？ 市场调查为营销决策提供基础 消费者对这种产品的接受程度如何？ 投入的广告中最有效的诉求是什么？ 竞争对手卖得最好的产品是什么？ 消费者对价格的敏感程度如何？ 五、房地产市场调查研究的误区： ●轻视调研 （市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？） ●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？） ●盲目调研 （不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下冒然实施调研） 步骤1：进入房地产（战略） 步骤2：投资目标 基准收益率的确定 可供选择的投资机会 为何投资房地产 分析投资环境 步骤3：市场研究 步骤4：政治、政策、法律环境 进行财务分析 六、投资决策的步骤 进行财务分析 5：开发成本与收益 6：经营成本与收益 7：融资分析 8：税务分析 9：项目经济评价 项目静态评价 项目动态评价 项目风险分析 项目投资决策 基准收益率（房地产开发项目）的确定 静态 动态 投资 收益 税前利润 税后利润 总投资 自有资金投资 统一时间 内部收益率 全部投资现金流量 自有资金现金流量 第二节 房地产市场调查方案设计 （一）市场调研方案设计基本原则 可 操 作 性 有 效 性 经 济 性 指 向 性 灵 活 性 1、研究目标 2、研究范围 3、研究方法 4、研究的时间安排 5、研究经费预算 6、研究人员预算 7、研究实施计划 （二）市场调研方案的基本构成要素 （三）房地产市场现场调研方法 ☆ 询问法 灵活 高效 ☆ 问卷调查法 准确 真实 ☆ 观察法 准确 真实 （四） 房地产市场调研问卷设计 4.5.2 问卷设计的原则 问题须指向调查主题 目的性原则 问卷设计应使被调查者较容易的接受 可接受性原则 问题设计应先易后难、先近后疏、先粗后细、先封闭后开放、核心问题在前、敏感问题在后 顺序性原则 内容简明、时间简短、问卷形式易懂易谈 简明性原则 使回答便于进行检查、数据处理和分析。 匹配性原则 （四） 房地产市场调研问卷设计 单项选择法：提出一个问题，仅有两个答案可供选择。 例：“请问您是否打算在近年内购房？” 是（ ） 否（ ） 多项选择法 ：提出一个问题，给出两个以上的答案，被调查对象可从中任选一项或几项作为回答。 例：“请问您打算购买的住宅类型是什么？”（单选） 多层住宅（6层或以下），没有电梯（ ） 多层住宅（6层或以下），有电梯 （ ） 小高层住宅（约8—10层） （ ） 高层住宅（超过10层） （ ） 程度评定法：对提出的问题，给出程度不同的答案，被调查对象从中选择同意的一个做出回答。 例：“在购买商品房时，您认为品牌得重要性如何？” 很重要 （ ） 较重要 （ ） 一 般 （ ） 不太重要 （ ） 很不重要 （ ） 语意差别法 ：列出两个语意相反的词，让被调查对象做出一个选择。 例：“请问您对XX花园小区的看法如何？”（每对只选1个） 建筑新颖（ ） 建筑风格陈旧（ ）