住数房贷款常见问题整理.docVIP

贷款常见问题 一、商业贷款 1、商业贷款的办理流程为： 双方签订买卖合同→评估公司评估→银行面签→批贷→过户→抵押登记办理→银行出他项权利证→放款。 2、商业贷款优势与弊端： 优势：无额度上限，办理流程较短； 弊端：贷款政策相对严，还款方式没有公积金灵活。 3、个人申请贷款的资格与最高额度： 银行在批贷审核时，要求借款人的收入证明至少要是月供的两倍以上，才会认为借款人有足够的还款能力。例如你每月的月供是5000元，那么收入证明至少要10000元以上。 最高额度：首先看是第几次购房，最高可以贷七成；其次要看评估价，一般是以评估值来计算；最后，还要看自己的月收入证明是否符合月供的两倍。 4、房贷需要提交的材料： 办理住房贷款时，一般需要购房人提供身份证（外地人还需提供暂住证）、户口本、婚姻状况证明（结婚证或是单身证明）、学历证、银行流水、月收入证明，外地人还需要提供在京连续五年以上纳税或社保证明。 5、办理商业贷款所需时间： 使用商业贷款，从银行面签、批贷、过户、抵押登记办理到最终放款，一般需要20个工作日以上。 6、按照银行贷款利率，贷款利息以复利计算 7、银行贷款的固定利率与浮动利率 购房人在与银行签订贷款合同时，可以选择固定利率或是浮动利率，浮动利率即每次央行调息，按照合同约定次年次月进行调整；固定利率是在约定的贷款期限内，均执行同一利率，但此利率一般高于当时贷款基准利率。 8、个人贷款提前还款 还贷中的借款人如果想提前还贷的话，是需要提前和贷款银行进行申请的，一般以书面或是电话的形式，提前10个工作日左右提出申请。对于提前还贷的时间和提前还款金额部分银行是有限制的，一般还款一年以上才可以提前还贷。一年后，客户可以根据自身情况选择提前部分还，或是提前全部还。提前还贷银行收不收违约金要视借款人当时与银行签订的合同约定来看，一般对于还款期在一年内的借款人，银行是不允许提前还贷的，否则要视合同约定收取相应金额的违约金。 9、不按期还贷的后果： 如果没有按时偿还月供，个人信用系统上会出现逾期纪录，对以后贷款会有影响。另外，如果逾期次数超过一定的期限，银行可能会将房产拍卖。 二、公积金贷款 1、公积金贷款的办理流程为： 双方签订买卖合同→评估→公积金管理中心初审→面签→过户→放款→抵押登记办理。 2、公积金贷款优势与弊端： 优势：首套房首付、利率均低于商业贷款；二套房利率低于商业贷款；“只认房”的认定标准与商业贷款更人性化； 弊端：放款流程长；贷款额度有限，最高仅为80万。 3、公积金贷款额度： 目前北京市公积金贷款普通贷款最高贷款额度是80万，2A级最高额度是96w，3A级客户最高可以上浮30%，即104万。 4、用公积金贷款要多交费用： 购房贷款需要支付评估公司评估费、公积金担保中心担保费、购房交易税费（营业税、契税、个税等。） 5、国管和市管公积金贷款差别： 国管公积金与市管公积金辨认方法：在实施操作中，凡在《个人住房担保委托贷款借款申请表》“个人登记号”一栏写的是以502、509数字开头的，即视是国管单位。其余均为市管公积金。 国管公积金最高贷款额度计算是看借款人的收入证明，以家庭为单位，最高贷款额度等于夫妻二人的收入证明之和除以2，再除以申请贷款年限内的月均还款额。 市管公积金最高可贷款额度公式：借款人家庭月收入（月收入＝职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例），每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得，即为最高可贷款额度。 6、公积金的提取： 住房公积金是职工的一项住房福利政策，商用项目不属于住宅，所以不能享受公积金的优惠政策，也不能提取公积金。购买商品房、租房或是翻修大建房屋以及退休后都可以提取公积金。 职工配偶提取住房公积金，除以下资料外，还需提供夫妻关系证明的原件及复印件、主买房人提取记录单的复印件。 购房合同或购房协议的原件及复印件； 购房发票的原件及复印件； 提取职工本人的身份证原件及复印件； 提取职工本人的银行储蓄账号； 7、开发商是否有权利不给业主用公积金贷款？ 开发商是没有权利对购房人不予办理公积金贷款的，此前北京建委也曾发文禁止开发商拒放公积金贷款，但是在实际操作中，因为公积金贷款流程较长，个别楼盘私下还是不允许业主使用公积金贷款购房。 8、公积金提前还贷 公积金贷款的还款方式是自由还款，所以提前还款是没有限制的，借款人每月多存入的钱会自动转为提前还款的金额。 9、公积金贷款和商贷的放贷时间 公积金贷款的办理流程为：双方签订买卖合同→评估→公积金管理中心初审→面签→过户→放款→抵押登记办理；商业贷款的办理流程为：双方签订买卖合同→评估→银行面签→批贷→过户→抵押登记→放款。