测量学第六章房屋面积测算与分摊要点.pptVIP

第六章 房屋面积测算与分摊 6.1 房屋面积测量 房屋面积测量是房产要素测量的核心任务之一，其主要内容是测定房产权界和房屋的面积。 房屋面积测量数据经房产行政管理机关确认后，是进行房产交易、核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。 房屋面积测量是一项十分细致而复杂的工作，涉及千家万户的切身利益，必须确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。 房屋面积测量的种类和基本方法 房屋面积测量的种类：分为房屋建筑面积测量、房屋套内建筑面积测量和房屋使用面积测量。 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 房屋面积测量的种类和基本方法 房屋面积测量的方法：主要有坐标解析法、实地量距法和图解法。 坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。 实地量距法是在实地用长度测量工具量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。 图解法，即在图上量取有关图形的长度计算出图形的面积，也可量取图形的坐标计算图形的面积。图解法因精度太低，房产测量现在几乎都不采用。 房屋面积测量的种类和基本方法 房屋面积测量的基本要求 房屋面积测量的种类和基本方法 房屋各特征部位的测量 ◎⑴房屋外围建筑面积应取勒脚以上外墙最外围为准量测。 ◎⑵房屋室内边长及墙体厚度应取未进行装饰贴面的墙体为准量测。 ◎⑶房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，按层高（高度）2.20m以上的部位为准量测。 ◎⑷柱廊以柱外围为准量测。 ◎⑸檐廊以外轮廓水平投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准量测。 ◎⑹门廊以柱或维护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准量测。 ◎⑺挑廊以外轮廓投影为准量测。 房屋面积测量的种类和基本方法 房屋各特征部位的测量 ◎⑻阳台以维护结构为准量测。 ◎⑼阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影为准量测。 ◎⑽对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，按层高（高度）2.20m以上的部位为准量测；房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影为准量测。 ◎⑾门墩以墩外围为准量测。 ◎⑿门顶以顶盖水平投影为准量测。 ◎⒀室外楼梯和台阶以外围水平投影为准量测。 6.2 房产信息数据采集 房产信息数据采集的内容 ◎建筑物名称、坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、权界线； ◎权源、产权纠纷和他项权利、楼号与房号、房屋分幢及幢号编注等； ◎与建筑物有关的规划信息、产权人及委托人信息等。 6.2 房产信息数据采集 房产信息数据的来源 房产信息数据来源大致分为三类： ◎国家相关行政管理部门出具的行政文书，如竣工验收备案表、地址名称批复、门楼牌号证明等。 ◎行政部门或法律部门出具的相关证件或法律文书、如土地使用权证、房屋所有权证、组织机构代码证、司法判决等。 ◎其他由委托人或相关权利人自行提供，或由数据采集人员根据相关技术规范现场获取，如房间号码编排表、设计图纸及相关文件等。 6.2 房产信息数据采集 房产信息数据采集的要求 ◎⑴依法。依法采集房产信息数据，包括采集房产信息数据的手段合法，房产信息数据的来源合法。 ◎⑵准确。房产信息数据的准确与否，关系到房产测绘成果能否正确出具，也关系到房产管理过程中能否正确地采用房产测绘成果，因此必须做到准确。 ◎⑶详尽。要求信息数据采集人员应当尽可能地通过多种渠道，获得尽可能详尽的信息，以利于后期房屋管理工作的顺利进行。 6.3 房屋数据处理 一、概述 房屋数据处理的内容 房屋数据处理包括房屋测量数据处理、房产面积计算和共有面积分摊三部分。 房屋测量数据分为房产平面控制测量数据和房产要素测量数据，按照测量平差的相关理论和规定进行处理。 房产面积计算是依据相关法律法规、政策文件和技术规范的规定，按照房屋及其附属设施的不同结构、功能以及各项管理工作对于各类房屋面积内涵的要求，精确计算各类房屋及其附属设施的面积 共有面积分摊是对房屋的共有面积按照相关要求进行分摊计算。 房屋数据处理的基本依据和要求 房屋外廓的全长与与室内分段丈量之和（含墙身厚度） 的较差在限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的 数据按比例配赋，超差须进行复量； 房屋建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标 准，以2倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差，超 过2倍中误差的要返工重测。 房屋数据处理的基本依据和要求 ◎房产面积测算一般采用两个精度等级，即采用第二、第三等级精度标准。对新建商品房一般采用第二等级精度要求；对其他