第三章房地产抵押贷款要点.ppt

第三章　房地产抵押贷款 　　　　　　　主讲人：李俊 第一节　房地产抵押贷款业务的内容 一、房地产抵押贷款的概念 抵押：指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房地产抵押贷款：指抵押人向抵押权人提供房屋产权或土地使用权作为按期归还贷款的保证，在抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依法处置该抵押物，并优先得到偿还的借贷方式。 值得注意的几个问题： １、抵押权为担保物权 ２、抵押权的标的物为特定房地产 ３、抵押权是不转移标的物占有的担保物权 ４、抵押权为优先受偿的权利 二、房地产抵押贷款的种类 （一）按贷款对象分类： １、企事业法人房地产抵押贷款：指贷款银行向实行独立经济核算并能承担经济责任和民事责任，符合房地产抵押贷款条件的企事业法人发放的房地产抵押贷款。 ２、个人房地产抵押贷款：指贷款银行向符合房地产抵押贷款条件规定的个人发放的房地产抵押贷款。 （二）按贷款用途分类： １、房屋开发抵押贷款：指贷款银行以房地产开发经营企业开发的房屋权利作抵押而发放的贷款。 ２、土地开发抵押贷款：指贷款银行以房地产开发经营企业拟开发土地的土地使用权作抵押而发放的贷款。 房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款又称房地产建设贷款 ３、购房抵押贷款：指贷款银行以上述企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款。包括商品房抵押贷款、二手房抵押贷款等 ４、其他用途的房地产抵押贷款：指贷款银行所发放的不是适用于所抵押房地产的开发建设和购买的贷款，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押。 （三）按贷款利率确定方式和计息方法分类： １、固定利率房地产抵押贷款：在固定利率条件下定期、定额还本，即在贷款后，每期（通常为一个月），借方除了按一定利率缴还贷款利息外，还须定额摊还本金。 ２、浮动利率房地产抵押贷款：允许贷款利率能在短期内（每半年或1年）随利率上升压力而作相应调整。 ３、可调利率房地产抵押贷款：可根据资金市场供需情况调整贷款利率的房地产抵押贷款。 三、房地产抵押贷款的基本特征 　房地产抵押贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性，这是它与其他贷款的区别所在 １、以抵押为前提建立的贷款关系 抵押贷款：按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估发放的贷款。 保证贷款：主要以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证或者连带责任保证为前提而发放的贷款。 质押贷款：按一定的质押方式经借款人或第三人动产或权利作为质物发放的贷款。 抵押贷款与质押贷款的区别： ①标的物不同 抵押：不动产，特别动产（车，船等） 质押：动产及权利 ②是否登记 抵押：合同登记生效 质押：动产质押交付即生效 　　　权利质押合同登记生效 ③占有权是否转移 抵押：债务人不转移占有权（仍可使用） 质押：债务人转移占有权（债权人占有，不可使用） ④权利的实现 抵押权：主要通过向法院申请拍卖 质押权：多为直接变卖 ２、以房地产抵押为条件的贷款 　房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系 　房地产抵押贷款的借方：目的是通过借款融资而取得购买房地产等资产的资金，实现对房地产等资产的拥有，而不是为了出售出押的房地产 　房地产抵押贷款的贷方：目的并不是要实际占有房地产，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。 ３、房地产抵押贷款的现实性 　房地产抵押贷款的现实性主要体现在它与保证贷款相比较之中 　保证贷款：保证，未来的非现实的责任担保（虚拟性） 　房地产抵押贷款：财产抵押，现实性的实物保证（现实性） 四、房地产抵押贷款的作用 １、增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展 ２、增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展 ３、发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展 ４、确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展 第二节　房地产抵押贷款的运作 一、房地产抵押贷款的运作要素 　房地产抵押贷款的运作要素：指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。 （一）房地产抵押贷款的贷款人 　在我国指：经中国人民银行批准，持有《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构。 主要权利： ①要求房地产抵押贷款的借款人提供与借款相关的资料，根据借款人提供的资料，决定贷与不贷、贷款余额、