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上海裕安大酒店项目计划书上海裕安投资有限公司二 〇 〇 六 年 八 月 八 日目 录一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介（一）上海高星级酒店现状分析………………………………….1（二）上海浦东新区酒店市场分析……………………………….2（三）裕安大厦简介及区位特点………………………………….4（四）上海裕安公司介绍及经营特色…………………………….4二、改建裕安大酒店的意义（一）提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象………......6（二）抓住安徽经济“东向发展”战略机遇，充分利用裕安的品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡………………6三、裕安大酒店的规划设想和设计档次（一）酒店客房标准……………………………………………….8（二）配套设施标准……………………………………………….8（三）装饰布局标准……………………………………………….9（四）前厅（大堂）标准………………………………...........9四、裕安大酒店工程改建可行性（一）建筑结构……………………………………………………10（二）空调设备…………………………………………………..10（三）锅炉及热交换设备………………………………………..10（四）供水设备……………………………………………………11（五）排水系统…………………………………………………..11（六）供电设备…………………………………………………..11（七）电梯设备…………………………………………………..11（八）酒店大堂…………………………………………………..11五、裕安大厦改建酒店的优势条件（一）裕安大厦外观现状…………………………………………12（二）裕安大厦内部结构…………………………………………12（三）大厦现有设备基本齐全……………………………………12（四）酒店与写字楼互为补充……………………………………13（五）改建费用低、周期短……………………………………..13六、改建后裕安大酒店功能介绍………………………………………13七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比（一）裕安大酒店改建成本………………………………………15（二）酒店改建前后收益对比……………………………………18八、酒店的经营成本及效益分析（一）酒店年营业收入测算………………………………………22（二）酒店年经营成本测算………………………………………25（三）营业税………………………………………………………29（四）所得税………………………………………………………30九、财务分析（一）投资回报分析………………………………………………31（二）盈亏平衡分析……………………………………………..33（三）现金流量表………………………………………………..37十、裕安大厦业主分布态势及业主参股方式（一）业主分布态势………………………………………………39（二）合作方式……………………………………………………41十一、裕安大酒店的公司治理结构（一）采用股份有限公司形式…………………………………..42（二）公司治理结构…………………………………………….46十二、上海裕安大酒店经营管理方式的建议（一）自行管理…………………………………………………..52（二）聘用酒店顾问公司………………………………………..52（三）纳入酒店管理集团经营体系………………………………53十三、结语………………………………………………………………54附件上海裕安大酒店项目计划书一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介（一）上海高星级酒店现状分析《上海市旅游事业管理委员会公告（2006年第1号）》称，到目前为止，上海拥有五星级饭店25家，四星级40家，三星级125家，二星级130家。从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。这与高星级饭店的功能定位和适配环境基本一致。近、远郊地区目前尚未有正式挂牌的成熟的五星级饭店;四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡,全市18个区与崇明县均有分布。根据上海市2005年统计年鉴的数字显示，上海市2004年旅游星级饭店基本情况如下图所示：图表1：上海市2004年旅游星级饭店基本情况旅游星级饭店基本情况 (2004)指标合 计五星级四星级三星级 二星级一星级饭店数（个）359243713214719客房数（万间）6.051.051.312.351.220.12 床位数（万张）10.321.502.074.252.260.24 客房平均出租率（%）69.076.072.365.766.361.1 营业收入（亿元）139.6960.1034.3335.249.370.65 平均房价 (元/间天)5391177.21586.81332