2013年百色房地产市场题库.doc

百色房地产市场研究报告 南宁xx【xxx】项目组 2012年12月 宏观市场 一、2012年市场回顾 （一）政策面：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓 2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。 1、稳增长背景下，调控方向不变，保护合理自住需求 住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。2011年住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。2012年，央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房政策松动迹象明显。 地方政策微调楼市政策，促进释放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，如10月济南提高公积金贷款额度和降低90平米以下住房首付比例，武汉提高二手房公积金贷款额度，陕西出台相关通知确定商品房合理利用率，引导商品房价格满足自住型和改善型住房需求。但上海、芜湖、中山、珠海等地出台的触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，表明地方政策不可触及中央调控的底线。 2012年楼市政策微调的城市： 货币政策适度宽松形势下，房地产新增贷款稳步提升，支持释放合理需求。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。二三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226亿元，三季度增长29%至4168亿元，同比增幅达107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2个百分点至19.7%。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。 2、继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求 （1）反复强调坚持调控不动摇，监督组监察各地政策落实 中央和相关部委强调房地产调控不放松，巩固调控成果。从年初开始，温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。与此同时，住建部、国土部、财政部等相关部委负责人也指出，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹，加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。“十八大”过后，中央各部委密集发声强调调控从紧取向，中央经济工作会议、政治局会议中均明确指出，2013年坚持房地产市场调控不放松。 部分地方政策因扰乱政策预期被叫停，多地政府否认楼市微调。2月，上海出台居住证满三年可买第二套房的政策被叫停，7月，珠海楼市松绑一夜被叫停，这表明地方政策不可触及中央调控的底线。5、6月，河南省、湖南省、厦门市、义乌市等相关官员纷纷辟谣，表示有关媒体关于当地楼市微调的情况不属实，将维持调控政策不变。此外，北京、上海等地相关部门多次强调，要抓好各项调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。9月，广州国土房管局相关人员透露，该局及时对中心城区个别异常高价的项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。 中央加强监督，检查组至各地督促检查。7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京市、天津市、河北省等16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。督查结果显示，总体来看，房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制，但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。督查组要求出现问题的地区立即进行整改，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。 （2）实行差异化信贷政策，抑制投资需求 货币政策适度宽松形势下，严格执行差别化信贷政策，严格限制多套房贷款。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。一方面，除了对首套房的