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北京郊区商业地产发展分析 已经过去的2003年在很多人眼里是“商业地产”年，众多大型商业项目的开发及商铺的热销都显示着北京商业地产进入了一个快速发展期。与以往人们概念中商业就应该建设在市区中心的老观念不同的是，郊区商业也开始蓬勃发展起来。商业的建设是商家各自为政，供销社是代表国商业开发农村市场，但由于农村消费层次低、消费结构单一，郊区市场的开发长期处于停滞不前的状态。近两年来，随着北京市交通以环线向四周扩散，居民的居住范围已经从四环辐射到五环、六环，城区居民人口逐步向城乡接合部迁移购买力也表现出前所未有的快速增长的发展带来了契机青青圣瓦伦丁街百货商店、仓储、专业店、专卖店等伴随着郊区消费市场商机的增大，各商业巨头纷纷将扩张的触角伸向郊区物美、小白羊等知名企业计划到郊区小城镇（乡镇）开设连锁超市、仓储式商场，形成以连锁超市为主的消费网络北京蓝岛大厦已与顺义、通州合作开设了电脑商城；西单商场也在顺义等区县拥有了合作伙伴近，在全市社会消费品零售总额以１０％左右的较高速度增长的同时，郊区乡镇的社会消费品零售额保持了以高于全市平均增长速度和城镇４－５个百分点的速度增长。据北京市商业委员会规划管理处，未来几年北京市的商业规划有以下几点：第一，根据目前市城市空间发展城市工程定位战略调整，城市二环以内居住工程有一定的缩减，二环和四环之间的商业工程进一步优化，形成新的商业空间的布局。第二，三环路周边将加快形成以市级和地区级零售发展空间。第三，四环周边积极发展大卖场。第四，在郊区适当建设多功能购物中心，促进商业服务功能。可以明确的是，未来几年市商业项目的开发将向外扩展，三环路、四环路周边将成为商业开发的旺地。此外，整体布局呈现北重南轻还没有转变。新型业态还没有转变，大卖场仓储超市发展比较快。据了解，各区县都已作出计划，选择一些人口居住相对集中的小区，或与邻近省份接壤的地区作为试点，采取行政手段和市场化运作相结合的办法，兴建超市、便利店、药店、快餐店、理发、洗染、照相、修理等设施，以及专卖店、体育健身、休闲娱乐等配套设施，以完善新住宅区和老村落的服务功能建设。在上世纪90年代初的北京城市总体规划中，为了防止城市建设摊成“大饼”，保持良好的城市生态环境，非常明确地提出了城市发展的“两个战略转移”，即城市建设重点要逐步从市区向远郊作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移。一方面，要严格控制中心地区的城市建设用地膨胀和外延，中心地区的建设重点要从占地开发转向调整和改造；同时要加快边缘集团和卫星城的建设，充分发挥边缘集团和卫星城在城市中应有的功能和作用，以缓解市中心地区存在的建设压力超市、便利店、药店、餐、，以及专卖店、体育健身、休闲娱乐等配套设施郊区商业具有相当强的依附性, 商铺究其本源来说是商业性质的房地产，其最终用途是商业，房地产的商铺市场发展趋势和商业发展趋势息息相关首先得依靠经济的发展程度还得依靠住宅开发因此,郊区商业地产的开发投资风险相对较高。那么,在郊区,开发商应当?作为中小投资者应当选择什么样的物业商业物业与熟悉的住宅、公建等明显不同商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才。北京盈科大厦建好后,为了引进太平洋百货,仅在设施改造上就投入4000多万元因此,开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应先确定经营模式、商对象和业态需求进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低开发商业地产的风险。高额利润驱使着众多的地产商跟风进入郊区商业地产的开发领域,由于信息的不对称,在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象,导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。因此,进行竞争者调查和掌握政府商业规划十分重要。大型商业项目总是想招进一家主力店以吸引人气,而这些经营商基本上都是租用场地,而绝非购买商业物业,因此若无强大的资金实力,保证物业的顺利完工,在特殊情况下还能自力经营,否则很可能会被资金压力逼上绝境,出现新的烂尾地产项目。应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，以及业态设置、商业管理、商铺的商业价值维持等方面来进行市场考察，从中选择出时间成本不高，增值潜力大的商铺。 “六心”服务的评定是与公司考核结果、员工的服务态度和服务质量、工作能力和工作态度挂钩的，在严格考核的基础上进行评定的，对此，公司对各个门店的员工将实行动态管理的办法。现根据公司的规章管理制度，制定店铺员工“六心”服务评定考核办法，以促进管理的制度化、科学化、规范化、精确化。 1、什么是“六心”服务？ 所谓的“六心”是指信心，热心、用心、耐心、诚心和细心，而“六心”服务则是指用“六心”的标准来为每一位顾客提供最优质的服务。 2、“六心”服务评定的目的 （1）