商品房买卖欺诈行d为.docxVIP

定义：在商品房买卖中，应是指经营者故意隐瞒真相，妨碍消费者取得产权的情况。如：不具备开发资格、“五证”不全、编造虚假文件，或故意隐瞒影响消费者正常使用的重大质量问题，致使合同无效或属根本违约的行为。（不符合本事件重点）许多法院认为由于售楼广告、录像、照片等没有放进商品房买卖合同中，而不构成要约承诺的情况，法律界人士认为，开发商对其开发项目在绿化率、配套设施等方面的说明，包括楼书、沙盘、广告，均应为要约承诺。《合同法》中已有明确规定，商品房广告在内容符合要约时视为要约。为进一步明确这一问题，今后应该将这部分内容写进商品房买卖合同中。（怎么成为在内容上符合要约）具体怎么理解词句话请看下文给出的司法解释：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号，以下简称司法解释)第三条 ：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。为进一步看懂此问题针对要约邀请和要约解释如下：要约是希望同他人订立合同的意思表示，如果受要约人承诺，要约人就要受要约的约束，就要承担相应的法律责任。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。注意：商业广告为要约。总结：如何理解商品房广告宣传中的要约和要约邀请　1、总的原则：　合同法和司法解释均将商业广告和商品房的销售广告和宣传资料定性为要约邀请。　2、除外规定：　即当商品房的销售广告和宣传资料同时符合下列条件时，其性质将变为要约，出卖人违反的，将承担违约责任：①出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺;②该说明和允诺具体确定;③该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响;④该说明和允诺不论是否载入商品房买卖合同。　房屋及相关设施：应理解为硬件设施，包括三个层次：①房屋结构部分，房屋内装饰装修、水电煤气、各种管线等;②房屋所在楼宇的公共部分，比如大堂、电梯间、楼梯间、外立面等的造型、颜色、用材及品牌、装饰装修标准等;③房屋所属项目的配套、绿化、规划道路、供暖方式等。　不应包括软件部分，如选聘的物业管理公司的品牌，服务配套中服务商的品牌。因此，在广告宣传中，对硬件部分应非常慎重，而对于在销售中作为卖点公开承诺的很具体的软件部分，只要承诺时实事求是，产品交付时与第三方的合同确实在履行，就应认定宣传者已履行承诺，不必要求软件部分像房屋一样长期不变。说明和允诺具体确定：　具体确定是区分要约和要约邀请的很重要的一点，所谓具体确定，通常是指要约的内容明确、全面，受要约人通过要约能清楚的知道要约人的真实意思表示和将来可能订立的合同的主要的内容。（此处不符合条件，但是前面的司法解释说到的是“但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”说明三室两厅是具体确定的可以确定构成要约） 　4、商品房开发规划范围：　狭义的理解应为：规划批准的项目用地范围内的所有建筑及配套设施，是一个空间方位的概念。　广义的理解应为：规划批准的项目中所涉及的组成建筑和配套设施的所有元素。凡是与该元素有关的，都应列入此范围。　比如说，某某项目规划用地范围外的一块地，客户投诉说，销售人员在卖房时承诺是一片绿地，也不会有超高建筑，但事实并非如此。按照狭义的理解，该说明和允诺不在商品房开发规划范围内，只能理解为要约邀请;但如果按照广义的理解，绿地是组成建筑和配套环境的一个元素，因此，对于绿地的说明和承诺应理解为要约。第二个问题 是否是为构成商品房买卖合同行为。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003年4月28日 最高人民法院 法释[2003]7号2003年4月28日最高人民法院（前述事项为第三条）　第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（不满足此条款）第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；