金九，想说爱你不容易.docVIP

金九，想说爱你不容易 　　每年9月，各种楼市预期铺天盖地而来。金九银十几乎成了楼市是不是好年景的风向标。今年上半年房企赚得盆满钵满，业内对于金九的预期更加强烈。 　　但从8月份以来，南京、合肥、苏州、厦门等地相继出台楼市调控政策，郑州、杭州等地出台楼市调控政策的预期也很强烈，市场将要逆转的声音不断。 　　单从北京来看，9月供应未见突破，成交价再创新高点，高端化已经成为今年楼市主要特征，再用以往的成交量标准来衡量今天的金九有失公平。 　　商住领跑金九 　　在北京住宅供应日渐稀缺的当下，北京商住产品已经成为市场主力。住宅成交量在连续四周徘徊在2000套低位之后，“金九”首周突破3000套。根据亚豪君岳会统计数据显示，9月首周（8月29日-9月4日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交3185套。而9月第二周（9月5日-9月11日）成交2606套。9月1-11日，北京商品住宅成交量为4250套，同比增加57%。 　　从具体分析来看，9月1日-11日，纯商普宅成交量为1763套，商住成交量达到2487套，同比增加96%。9月前两周共入市11个项目，其中就有4个商住。“今年以来纯商普宅月度成交量基本维持在4000-5000套之间，在市场当中的占比也持续低于半数。取而代之的是商住类产品占据市场主力，更是领跑金九市场。”亚豪君岳会这样分析认为。 　　据亚豪君岳会统计数据显示，9月首周北京商品住宅共有5个项目入市，包括华远西红世一个商住项目，以及远洋?新仕界、中国铁建?花语金郡等4个普宅项目。9月第二周共有6个项目入市，包括鲁能?钓鱼台美高梅公馆、远洋?菲慕8号等三个商住，中信墅?云邸、凯德锦绣?慈云壹号两个普宅，以及华贸?铂金墅一个别墅项目。 　　凡是入市的项目，几乎都实现了热销。据新浪乐居信息显示，9月3日-4日（周末）入市的五个项目全部实现了日光，五个项目分别是华业东方玫瑰、远洋新仕界、华远西红世、中国铁建花语金郡以及福成时代广场。 　　在二手房方面，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，除却双休日，进入9月，每日的网签量基本都在1000套以上，略高于8月上半月942套的工作日日均网签量。 　　从以上成交数据及市场表现不难看出，金九的开端良好，但在接下来第三周，受到中秋节的影响，交易量预计难于维持现状。 　　住宅供应有限 　　与传统“金九”营销旺季有所不同，北京住宅供应市场并未出现集中推盘现象。似乎“金九”的旺季光环已逐渐逝去。 　　根据亚豪君岳会统计数据显示，预计9月北京住宅市场将有30个项目入市，其中包括远洋新仕界、中信墅?云邸等14个纯新盘，以及包括冠城大通百旺府、远洋天著、旭辉26街区等在内的16个老项目后期。 　　亚豪机构市场总监郭毅分析称，今年以来北京住宅市场月度开盘量始终保持在30个左右的水平，金九供应也未见突破。更多开发商选择在年初“赶”业绩，今年上半年大量房企按时甚至超额完成任务，下半年销售压力骤减，而在存货量明显不足的情况下，下半年房企更多的是考虑提升利润率，而不是加快去化速度，因此进入9月并未出现供应集中爆发现象。 　　中原地产首席分析师张大伟也认为，在供应短缺下，成交依然旺盛，库存将很快进入5万套区间。从未来供应看，北京已经进入城市化末期，供应量很难明显增加，虽然政策增加7090土地供应，但2016年供需结构紧张的形势很难改变。 　　郭毅预计，2016年剩下的几个月中项目开盘量也不会出现太大波动，主要是受到土地供应不足的影响，明年市场形势将更加严峻。今年前8个月北京公开土地市场仅出让7宗地，其中纯商品住宅面积仅42万平方米，而今年纯商品住宅的成交面积即达到472.61万平方米，供地量与商品房需求量之间比值达到1：11。 　　如果从拿地到项目上市以一年为周期算，在今年宅地供应的极度短缺的情况下，明年能够入市的纯新盘屈指可数。 　　高端化明显 　　宅地供应不足以及成本的快速攀升，使得纯新盘高价入市，老项目跨越式上涨，在北京楼市，中高端产品已占绝对主力。 　　10万+的豪宅项目在北京已经不是什么新鲜事。郭毅表示，9月预计入市项目中，包括紫阙?天禄、中骏天宸、华润昆仑域三个10万+顶豪，以及冠城大通百旺府、住总香榭8号、泽信公馆等多个高端项目，这些项目或本身为地王，或为地王项目拉动，售价均已迈上一个新的台阶。 　　据亚豪君岳会统计数据显示，9月第二周入市项目中，两个普宅项目单价全部在5万元/平方米以上，其中凯德锦绣?慈云壹号单价高达9万元/平方米；三个商住项目当中鲁能?钓鱼台美高梅公馆单价高达8.6万元/平方米，另外两个启迪香山、远洋?菲慕8号单价分别为5.75万元/平方米、4万元/平方米；甚至别墅项目华贸?铂金墅单价也达到7万元/平方米左右。 　　9月第一周入市项目中，