淮安安置小区物管调查.doc

淮安安置小区物管调查 篇一：关于淮安市物业管理现状调查报告 关于淮安市物业管理现状的调查报告 本次调查旨在通过对淮安市物业服务体制方面、社会方面的，也包括有来自政策方面和物业管理运行机制自身问题及对物业管理工作认识等情况进行调查, 深入了解淮安市物业管理现状,以发现淮安市物业管理工作中存在的问题。 一、物业管理的定义 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 二、淮安市物业管理现状 （一）淮安市按照江苏省相关物业管理规定执行，即对从事物业管理活动的企业实行资质制度。物业管理企业的资质是企业实力、规模、业绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理市场准入管理的重要标志。物业管理企业从事物业管理业务的条件包括：有符合国家规定的注册资本；有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员；有一定的从事物业管理的业绩。物业管理企业划分为一级、二极、三级资质等级和临时资质。 （二）淮安市物业公司共有420家，一级资质企业只有2家，二级资质企业有31家，其中清河区物业公司有111家、清浦区物业公司有62家，在全市县区中，物业公司最少的是金湖。目前，外来物业公司总量已达到30家，他们的资质较高，大部分为一级资质。 （三） 招标单位对物业服务企业选聘一般是通过公开招投标方式实施。 1、成立招标机构； 2、编制招标文件； 3、发布招标消息； 4、招标单位的资格预审； 5、发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等； 6、组织投标单位现场勘察答疑； 7、接收和收存投标书； 8、组织开标； 9、评价和确定中标单位； 10、发出中标或未中标通知书。； 11、与中标单位签订物业服务合同； 12、招标结束； 三、淮安市物业管理存在的主要问题 目前，我市物业管理工作中存在问题有多方面原因，包括有来自体制方面、社会方面的，也包括有来自政策方面和物业管理运行机制自身的等，突出表现在以下三个方面。 一是思想认识存在明显差距，工作缺乏深厚的群众基础。物业管理是伴随着市场经济体制建立和住房制度改革的实施而产生的新生事物。由于我市受地理条件、区域经济发展水平及城市规划设计等诸多因素的影响，小区建设滞后，小区规模偏小，住宅的基础配套不完善，致使物业管理起步较晚、发展缓慢。因此，许多居民对物业管理这一行业在思想上缺乏一种科学认识，基础薄弱。具体表现在： 1、业主对物业管理缺乏正确认识。由于多年来在计划经济体制下行政管房、福利管房的观念根深蒂固，虽然通过房改，房屋产权出现多元化，但是部分居民思想认识上仍习惯于政府统包统揽，依赖政府管房的思维定势，在很大一部分市民心里，似乎有一个不成文的公式，即不论谁管房、管到什么程度，只要不拿钱或少拿钱就行。因此，对物业管理这种行业从认识上一时难以接受。有的虽然接受了物业管理，但没有真正理解物业管理的优越性，总是把综合服务的物业管理与单一的社区管理在费用上进行比较，认为原有的社区管理费用低，物业管理收费高，从心理上不愿意接受，从行为上就表现为逃避交费、不愿意交费或拒交物业管理费。 2、有关部门对物业管理的重要意义和作用缺乏正确认识。从目前我市的实际来看，大都把物业管理简单地看作是企业行为，按一般企业来对待，因而大大制约了物业管理企业的快速、健康发展。就大的方面而言，物业管理是加快区域精神文明建设，推进社会治安综合治理等方面工作不可忽视的有效载体。因此，我们必须把这项工作纳入政府工作的重要日程，不断对物业管理工作加强宏观调控，以保证其健康的发展方向，保证其不断上规模、上档次。各有关部门也应从 物业管理具有的重要地位和作用出发，从其微利和服务行业的特征出发，给予积极的扶持与支持。 3、物业管理企业对自身认识不明确、定位不准。在自身定位上，由于物业管理公司本身是企业，因此很容易从企业自身利益出发，认为只要能够获得利润，企业就能生存发展，而没有充分认识到物业管理在全市经济建设和社会发展中的重要地位和作用，缺乏对本行业重要性的认识，导致在服务管理工作中责任感不强。在经营管理上，由于受传统房管制度影响较深，仍然习惯于用于行政手段管房，而不会灵活运用市场经济规律和手段，从事服务与管理，头脑中“业主是上帝”、“以人为本”、“服务质量和管理水平是企业生存发展的生命线”思想没有真正树立起来。 二是物业管理体制和运行机制存在诸多缺陷，工作缺乏有力的内在动力。物业管理起步晚的实际，必然造成我们在物业管理体制和运行机制建设上较为滞后，其中管理体制问题和运