所谓返经济适用房.docxVIP

所谓经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。目前，对于经济适用房转让行为的规定主要是建设部等7部门于2007年联合发布《经济适用住房管理办法》，该办法第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。经济适用房转让合同的履行均依据该办法，然而该办法属于行政规章，不能直接作为法院认定合同效力的依据，只有“在法律、行政法规没有规定，而相关行政主管部门制定的行政规章涉及到社会公共利益保护的情形下，可以参照适用其规定，若违反其效力性禁止性规定，可以以违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，以损害社会公共利益为由确认合同无效。”[1]，但是社会公共利益本身是一个抽象的概念，法院如何认定经济适用房转让合同是否损害社会公共利益，案件如何处理才能取得社会效果和法律效果的统一，却是一个困难的问题。?一、经济适用房转让合同纠纷案件的审判困境?【案例1】2004年9月，胡某签订《经济适用房买卖合同》以47.9万余元购得经济适用房一套。同年，胡某与汪某签订买卖合同，以85.6万余元的价格将该房转让给汪某，汪某支付了51.6万，并用胡某的名义办理了32万元的按揭贷款手续，此后，汪某逐月偿还银行贷款，在此期间，汪某3次逾期还贷。2009年1月，房管局向胡某颁发了该房的产权证，同年3月，胡某以汪某逾期还贷为由，要求解除合同。汪某遂起诉至法院要求确认该房归其所有。法院认为胡某签订的《经济适用房买卖合同》在有关经济适用房满5年方可上市交易的规定实施之前，该规定并不适用本案，双方签订的买卖合同合法有效，判令胡某协助汪某办理产权变更手续。[2]?【案例2】2006年5月，沈某夫妇与马某夫妇达成经济适用房转让协议：沈某夫妇支付51.9万余元购房款，再借给马某夫妇3.1万元；房屋交付使用后，由沈某夫妇无偿使用，待国家政策允许上市交易时，马某夫妇及时、无条件地将产权过户给沈某夫妇，房屋产权过户后，马某夫妇无须归还3.1万元借款。协议签订后，沈某夫妇按约履行了付款义务，马某夫妇与开发商签订了经济适用房预售合同。2007年12月初，开发商向马某夫妇交付涉案房屋后，马某夫妇没有将房屋交给沈某夫妇使用，也未退还款项，还对涉案房屋进行了部分装修。法院认为房屋转让合同无效。承办法官对此作为解释，认为经济适用房是政府限定销售价格和对象，保本微利面向城市低收入者和住房困难者。国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度。购买人必须符合条件，同时在购买房屋后的一定年限内不得出售。为此，认定双方的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为，应认定为无效合同。[3]?【案例3】孙某与林某在2004年签订了房屋转让协议一份。协议载明：甲方将该房屋一次性买断，差价结清后，乙方不得以任何方式向甲方进行催讨或索取该房屋及房产所有权。甲方有义务当国家政策许可房屋更名时无条件配合乙方变更手续，若违约，要赔偿另一方违约金。在当地房产管理局颁发的所有权证附记一栏载明“转移登记，经济适用房，此房于2009年之前不得进入市场。”。法院认为，双方当事人在协议时，所涉房屋尚不能进入市场交易，该买卖行为违反了相关的政策，属效力待定合同。但双方约定当国家政策许可房屋更名时，林某应无条件配合。现涉讼房屋已符合上市交易的条件，双方买卖关系成立，买卖协议应确认有效。[4]?【案例1】中，法院认为合同不适用有关经济适用房满5年方可上市交易的规定，但是建设部等4部门于2004年联合发布的《经济适用住房管理办法》第二十六条规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售。虽然该办法没有明确经济适用房可以上市交易的具体时间，但是对经济适用房上市交易仍然作出了限制性规定。法院认定合同有效产生的社会效果是承认了经济适用房可以随意买卖，对现在已大量存在的期望从经济适用房转让中牟利的违规购房者的购房行为起到变相支持作用，造成经济适用房分配秩序混乱，使国家设立经济适用房制度的本意落空。【案例2】中，法院认定合同无效依据之一是《中华人民共和国房地产