武汉中商团结购物文中心的实证分析.docVIP

武汉中商团结购物中心的实证分析 　　2000年武汉中商集团和湖北团结集团投资设立“销品茂”管理有限公司，开始兴建中商一团结购物中心。该SHOPPING MALL项目位于长江二桥头徐东路与武青三干道交叉处的东南角，交通十分便利。该项目占地80亩，整个建筑物为地上四层，地下一层：地下一层为40000平方米，其中10000平方米作为设备层，30000平方米为营业场所，地上每层为30000平方米，总营业面积为150000平方米。公司经营范围包括：商品购物中心、服务中心、会展中心，以物业管理为主， 自营为辅，其经营业态包括百货公司、超市、专卖店、影院、餐饮、娱乐、书店等。　　一、区位环境分析　　中商一团结SHOPPING MALL位于徐东路黄金地段，紧临长江二桥、武汉市内环线上，是武昌、青山、汉口的交汇地带，长江二桥将该地区和武汉三镇有机连在一体，交通十分便利，其汽车30分钟的购物商圈里，有占武汉市常住人口的50％以上；该购物中心对面是徐东平价广场，它可以构成极好的“扎堆效应”，商业覆盖中南路、徐东路、和平大道、武青干道等。周边是收入水平较高的居民小区包括：逸村小区、徐东小区、建设村、徐东新村、和平新村、昌友新村、徐东村、钢都花园、电力新村等。　　随着东湖风景区的不断开发，旅游环境的进一步改善，团结购物中心可以集购物、休闲、娱乐旅游于一体，交通的便利为其提供较好的地理环境优势。　　近日号称湖北科技第一村的和平乡团结村，在徐东路投资6000万元兴建“好美佳建树超市”，国际知名的商业巨头麦德龙也在此地安营扎寨，这将极大地刺激此地经济的更快发展。它和中商一团结购物中心构成极好的商品辐射圈。　　徐东路目前的发展趋势足可以代表武汉未来的商业发展趋势，目前家电的巨头纷纷在此开设专卖店如：科龙电器目前已经开设了两家专卖，杏红的科龙标志为此地的商业气氛添上重重的一笔；美的集团、新科电器、LG电子、TCL电器等公司也涉足于此，还有五星级的徐东皇冠大酒店即将落成开业。他们极大地凝聚了武汉在此地的人气。　　二、商圈分析　　商圈指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围零售店的销售活动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。　　所谓商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。　　团结购物中心属于大型购物中心，它自身包含有标志性商店，所以它的商品辐射范围比较广，可以延伸至整个武汉市。　　(一)武汉一团结购物中心的商圈分析　　1、核心商圈：核心商圈是最接近购物中心并拥有高密度顾客群的区域，顾客光顾很方便，核心商圈顾客购买量一般占购物中心销售额的55~70％。大致为车行15分钟路程内包括杨圆、徐家棚、余家头、岳家嘴、三角路等地的居民消费者。　　2、次级商圈：次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客应该占购物中心销售额的15~25％。这样规定的：他们是车行15~30分钟路程的居民，包括汉口的黄浦路、永清衔等和青山的任家路、钢花新村等附近的居民。 3、边际商圈：边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。他们的辐射区域较广，可以为武昌、汉口、汉阳和武汉周边的县市居民。　　附近公交车辆比较多，有通向整个武汉市的交通条件，附近商业相对比较发达，有徐家棚商场、武商三角路量饭店、佰汇商场、徐东平价广场等。　　在中商一团结购物中心估计的商圈范围内，其服务对象，即顾客来源主要可分为三部分。　　第一，居住人口。指居住在附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高，消费场所比较固定，但是顾客人数弹性较小，难以挖掘来扩大市场，单店规模不宜短期内进行过大变化。有徐东新村、和平新村、逸村小区、徐东小区、昌友小区、电力新村等居民区，他们是基本的客户来源。　　第二，工作人口。指工作地点在该销品贸附近的人口，这部分人口中不少利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈基本顾客的主要来源。　　附近有轻工机械厂、服装厂、武铁材料厂、华中电管局金融财务公司、保险公司、万吨冷库、通用设备厂、武汉红金龙足球俱乐部训练基地、武汉科技大学附属医院等。在此商圈内工作人口比较多，这样其商圈规模就比较容易扩张，潜在的顾客数量较多，单店扩大规模更具有可行性。　　第三，流动人口。中商一团结购物中心处在徐东路和武青干道的交叉口，它是联系青山、武昌、汉口的交通要道。它的对面是武汉著名