房地产而发热夫2章.pptVIP

二、房地产产品定位的概念及流程 （一）房地产产品定位的概念 1.就房地产产品定位的意义而言 房地产产品定位是站在发展商或土地使用者的立场，针对特定目标市场的潜在客户，决定其所持有的土地，应在何时、以何种方式、提供何种产品及用途，以满足潜在客户的需求，并符合投资开发商或土地所有人的利益。 即房地产产品定位就是： （1）以发展商或土地使用者的立场为出发点，满足其利益的目的； （2）以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望； （3）以土地特征及环境条件为基础，创造产品附加价值； （4）以同时满足规划——市场——财务三者的可行性为原则，设计供需有效的产品。 2.就房地产产品定位的时机而言 （1）开发、取得或处分土地前，可进行产品定位，以确定土地的使用方向； （2）销售、出租、经营或兴建建筑物前，可进行产品定位，以确定产品的规划方向，租售、经营或兴建计划，以及资金流量形态与投资报酬等； （3）变更或调整土地及建筑物用途前，可进行产品定位，以确定产品的房地产变更用途的方向，调整用途的计划，以及变更用途可能获得的报酬等。 3.就房地产产品定位的目的而言 （1）降低市场销售风险，避免供过于求、时机不当或不符合目标市场需求等可能造成的收益损失； （2）增加投资报酬利润； （3）发挥作业整体效果，避免开发、销售、规划和财务等