15号公告-不动产进项分期抵扣技巧.ppt

本条明确了有关会计核算要求。 * 1、要求按项目建立台账； 2、不动产一般的存续期间都比较长，在存续期内，不动产的进项税额可能在”允许抵扣“和”不得抵扣“之间多次转换，因此通过台账对各不动产项目的情况分别记载是非常必要的。 * 《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》 2016年4月 一、背景和目的 No. 01 扩大试点范围 将不动产纳入抵扣范围 全面实现向消费型增值税转型 本次全面推开营改增，基本内容是实现“双扩” 实现货物和服务行业的全覆盖 继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都允许将新增不动产所含增值税纳入抵扣，比较完整的实现了规范的消费型增值税。 36号文附件2规定 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 二、适用范围 No. 02 第二条、第三条 （一）应分期抵扣的不动产范围 本办法只适用于增值税一般纳税人，以下简称纳税人。 范围1、纳税人在试点实施后取得的不动产 （1）在会计制度上按固定资产核算的不动产。 （2）这里的取得，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得不动产。 范围2、纳税人在试点实施后，发生的不动产在建工程，包括新建工程（从无到有），以及增加不动产原值超过50%的改建、扩建、修缮、装饰工程（较大规模的改、扩、修、装）。 范围3、按照目前规定，不得抵扣进项税额的不动产，而后发生用途改变，重新用于允许抵扣进项税额项目的不动产。 （一）应分期抵扣的不动产范围 本着有利于纳税人核算方便的原则，《办法》对分期抵扣的不动产在建工程项目范围，主要限定在了构成不动产实体的购进货物、以及与不动产联系直接的设计服务、建筑服务。 （二）需分期抵扣的不动产在建工程项目范围 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 （三）不需进行分期抵扣的不动产 下列项目可一次性全额抵扣： 1、房地产企业销售自行开发的房地产项目 2、融资租入的不动产 3、施工现场修建的临时建筑物、构筑物 三、分期抵扣的处理方式 No. 03 第四条、第五条、第九条 2016年5月1日以后取得不动产，2016年5月1日以后发生的用于不动产在建工程的购进项目（货物、设计服务、建筑服务），按照如下方法处理： 1、进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期，记入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目，当期从销项税额中抵扣。 2、40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 （一）第四条描述的第一种情况 （二）第五条描述的第二种情况 2016年5月1日以后的购进项目，当期没有直接用于在建工程（例如计入原材料、工程物资等科目），在此之后又用于不动产在建工程，按照如下方法处理： 1、购进时允许全额抵扣； 2、转用于允许抵扣的不动产在建工程时，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入“待抵扣进项税额”科目，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 （三）第九条描述的第三种情况 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，2016年5月1日后发生用途改变，重新用于允许抵扣进项税额项目的，按照如下方法在改变用途的次月处理： （注意：这种情况的处理方式，与36号文附件2的相关规定不同，大家要特别注意。） 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 36号文：固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率 （这样操作能够保证不属于抵扣范围，或不符合抵扣凭证规定的税额不进入抵扣链条） 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。 （三）第九条描述的第三种情况 需要特别注意 上述三种分期抵扣处理情况，均要求纳税人凭2016年5月1日后取得的合法有效的增值税扣税凭证，也就是说，允许抵扣的前提是合法有效的抵扣凭证，作为抵扣进项税额的依据。 四、特殊情况下对“待抵扣进项税额”的处理 No. 04 第六条、第七条、第八条、第十条：挂账40%的处理 （一）第六条 销售时未抵扣完毕的情况 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项