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第一章　房地产业 ? 【本章主要内容】第一节 房地产业概述第二节 住房制度概述第三节 土地制度概述第四节 房地产法制建设 第一节　房地产业概述 　　1.房地产的基本概念◆　　■ 概念　　　◇ 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业　　　◇ 在国民经济分类中属第三产业　　■ 房地产业与建筑业的区别与联系　　　◇ 区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业　　　◇ 联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系　　2.房地产业的作用（七大作用）◆　　■ 为国民经济发展提供重要物质条件　　■ 房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）　　■ 可改善人民的住房条件和生活环境　　■ 可加快旧城改造和城市基础设施建设　　■ 有利于优化产业结构，改善投资环境　　■ 可扩大就业　　■ 可增加政府财政收入　　3. 房地产业的细分（两大行业3大类）◆　　■ 房地产开发业（主体地位）　　■ 房地产服务业　　　◇ 房地产中介服务业　　　　☆ 咨询　　　　☆ 估价　　　　☆ 经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）　　　◇ 物业管理　　【注意】　　■ 中介和经纪的区别◇ 中介的范围广，包括咨询、估价和经纪三个方面　　　◇ 经纪只是其中一类　　【2008年真题】　　◆物业管理业不属于房地产中介服务业。（　） 『正确答案』√『答案解析』物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。参见教材P2。 　　【典型例题】　　◆（　）是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。　　A.房地产投资开发　　B.房地产咨询　　C.房地产估价　　D.房地产经纪 　　『正确答案』B『答案解析』一定要重点掌握房地产业的细分。参见教材P3。 　　4.房地产业的历史延革（五个时期） ▲ ■ 1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业　　■ 1949～1955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期　　■ 1055～1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位　　■ 1966～1978年，房地产混乱停滞　　■ 1978～今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场 第二节　住房制度概述 　　【我国的住房制度】　　■ 城镇住房制度－78年后发生根本性变化　　■ 农村住房制度－农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化　　1.城镇住房制度改革▲　　■ 传统城镇住房制度　　　◇ 国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度　　■ 根本问题　　　◇ 不能有效满足城镇居民的住房需求　　　◇ 以租无法养房　　■ 住制度改革的阶段（三阶段）　　　◇ 探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991）　　　◇ 改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994）　　　◇ 改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）　　2.现行城镇住房政策的基本框架（1+2+4共7类住房）◆　　■ 商品住房－面向中等收入以上群体　　　◇ 商品房　　■ 保障性住房－面向低收入群体　　　◇ 廉租住房　　　◇ 经济适用住房　　■ 政策性住房－面向中等偏下收入群体◇ 棚改安置住房：供应对象是居住在棚户区的低收入住房困难◇ 限价商品住房：面向有本地户籍的中低收入家庭销售，限定套型结构、销售价位◇ 公共租赁住房：实行政策持有、以一定价格出租，主要解决新职工、农民工住房困难◇ 单位建设住房　　2.1 经济适用房　　■ 内涵　　　◇ 由政府组织、社会投资建设，面向低收入群体，按照保本微利原则出售的保障性住房　　■ 经济适用住房的成本（七项）　　　◇ 征地和拆迁补偿费　　　◇ 勘察设计和前期工程费　　　◇ 建安工程费　　　◇ 住宅小区基础设施建设费　　　◇ 企业管理费，一般控制在2%以下　　　◇ 贷款利息　　　◇ 税金　　■ 经济适用住房开发利润　　　◇ 以前4项成本因素为基础，控制在3%以下　　■ 政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）　　　◇ 土地无偿划拨　　　◇ 减免行政事业性收费　　　◇ 政府承担小区外基础设施建设　　　◇ 控制开发贷款利率　　　◇ 税收优惠政策　　■ 经济适用住房的限制性规定　　　◇ 单套建筑面积控制在60平方米以内　　　◇ 购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，补交土地收益款　　　◇ 政府优先回购　　【2009年真题】　　◆经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（　）