物管作业案例2.docVIP

项目五 物业服务合同的法规应用 [案例5-1 ] 业主能否拒绝前期物业管理合同内容？ 2008年7月，许某在与某建设单位签订房屋买卖协议时，建设单位要求其签订前期物业管理服务合同。许某看了合同条款后认为，物业管理服务费太高，周时表示，自己只买房屋，并没有委托建设单位选定物业服务企业，遂向房地产行政主管部门投诉，要求认定物业服务企业的选聘行为无效。 请问：业主能否拒绝前期物业管理合同内容？ [案例5-2 ] 业主是否可以以未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费？ 2012年2月1日，李某购买了由某房地产公司开发的商品房，同时在其买卖合同中约定，李某同意房地产公司聘请物业公司提供物业服务。2012年10月1日，小区业主选举产生了业主委员会，要求重新与物业公司签订物业服务合同。但由于双方在收费标准上不能达成共识，未能签订新的物业服务合同。此后，李某以收费过高且物业服务企业未经过业主委员会委托并签订新的物业服务合同为由，一直没再交纳物业费，物业公司将其告上法庭。 请问：业主是否可以以未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费？ [案例5-3] 物业服务合同与前期物业合同有何区别？ 某小区开发商在售楼合同中承诺该小区物业服务费不超过1.5元／月·平方米，可在业主办理入住手续时，物业公司要求业主交纳物业服务费2.5元／月·平方米。全部业主认为不合理，要求按原购房协议执行，但物业公司认为购房合同是开发商的事，开发商的承诺与物业公司无关。 问题：本案例应该如何处理？ [案例5-4]业主丢车物业公司该不该陪？ 2009年3月18日，王先生在购买某市天河区一住宅小区的房屋，与恒天房地产实业有限公司签订了一份委托物业管理合同，由该市一家物业管理有限公司对该小区进行物业服务管理，承诺全封闭式庭院管理、24小时保安系统和防火防盗监控系统管理。 2012年12月31日，王先生购置了一台价值2190元的助力自行车。2013年2月9日，该车丢失，王先生向警方报案，同时向物业管理公司进行了反映。但物业管理公司称事发时间的监控录像显示并无异常，该录像资料已被删除。 该市中级人民法院二审认定，该物业公司违反了双方合同的约定，但王先生自行车的丢失并不是该违约行为直接造成的。法院最终判决物业管理公司赔偿王先生自行车价值的20%，即439元。 业主丢车，物业管理公司该不该赔？ [案例5-5 ] 小区业主委员会与物业公司签订的物业服务合同是否有效？ 2013年8月末，业主李某从外地出差回来，发现所在小区的原有物业公司被更换了，经打听才知道因为业主委员会与老物业公司就合同是否续期问题未能达成一致意见。7月底合同到期，老物业公司在合同到期后就撤出了小区。小区业主委员会又找了一家新的物业公司，并与新物业公司签订了合同。现在小区由新的物业公司在管理，小区原本园林绿化景观很漂亮，但是由于新物业公司服务不到位，现在都长满了虫子，而且保洁、保安服务也大不如前。选物业公司是小区的一件大事，业主委员会在选择物业公司之前并没有和业主们商量。此时，业主委员会也后悔选错了物业服务公司。但物业公司声称：我们与业主委员会签订的合同是合法有效的，是受保护的．不是业主说换就能换的。 那么，小区业主委员会与物业公司签订的合同是否有效？现在物业公司服务这么差，业主是否有权换掉这家新物业公司？ [案例5-6] 开发商和业主委员会谁有权订立合同？ 某公寓项目是以A房地产开发公司名义立项开发建设的高层商住综合楼，属于内销商品房。A公司与B房地产开发公司签订有联建协议，但未办理有关联建报批手续及土地使用权变更登记。2010年，A公司与C物业公司签订了该公寓的物业服务合同，约定由A公司将其投资建设的某公寓委托C物业公司管理，并约定由A公司向C物业公司一次性交纳上述楼宇的专项维修资金共计人民币300万元，C物业公司并向业主收取按出售合同购房总价款的2%作为专项维修资金，所交纳的专项维修资金由物业公司专户存入银行专款专用，使用情况定期公布。合同期为两年，从2010年2月1日起至2012年1月31日止。2012年7月27日，该公寓业主委员会成立，并于2012年8月18日在银行设立了物业管理基金专用存款账户。业主委员会同样与C物业公司签订了《物业服务合同》，由业主委员会委托C物业公司对该公寓进行物业管理，委托期限从2012年8月1日至2015年7月30日。因A公司没有交纳物业专项维修资金，C物业公司和公寓业主委员会向法院起诉，请求判令A公司和B公司立即支付物业专项维修资金300万元及延期付款违约金43.5万元。根据以上案情， 请问： 1.法院是否会支持物业公司和公寓业主委员会的请求？说明理由。 2.物业专项维修资金该由谁承担？ [案例5-7] 小区单个业主