2004天津商业地产的喜与忧2004天津商业地产的喜与忧.docVIP

2004天津商业地产的喜与忧 ---- 在天津，商业地产并不多，从2003年开始天津商业地产成交量上升明显，2003年商业用房销售量是过去8年商业用房总量的总和，达到36万平方米。这个趋势的出现对天津这个商业地产刚刚起步的城市来说是一个好的开端。相关数据表明，2004年天津市商业地产将会有380-400万平米竣工量，但这个数量对于一个国际化大都市来说还差的很远。如何在已经到来的商业地产开发浪潮中立于不败之地，进而成为商业地产开发领域的领导者，我们有必要了解是什么催生了天津的商业地产，什么决定了商业地产的成功运作—— 市场广阔??前景看好 ????零售集团的圈地运动、本市及外地的大型餐饮、娱乐等一大批以特许经营和加盟连锁形式进行拓展的商户催生了天津的商业地产，同时推动着天津商业地产的发展。随着天津零售业、服务业、餐饮业、娱乐休闲业的迅速崛起，为满足其快速扩张和发展的需要，大面积的经营场所应运而生。处于刚刚起步的天津商业地产，也迎来了自身发展的良好时机。 ????广阔的发展前景，巨大的发展空间给已经进入和准备进入商业地产开发领域的开发企业提供了一个充分展示企业风采，体现公司实力的机会。对于商业地产的开发商来说，抓住这个千载难逢的机遇，实现商业地产成功地开发，就必须充分的理解市场，了解市场的需求，开发出适销对路产品。 ????天津持续高速增长的经济、巨大的市场潜力使商业环境逐渐改善，商业氛围逐渐浓郁。勃勃商机也给天津的商业地产开发带来机遇。在众多因素的影响下，作为刚刚起步的天津商业地产，从整体来看，2003年呈现出供求两旺的局面，2004年发展趋势会更加繁荣。 需求趋涨??业态丰富 ????按天津市零售业的发展趋势来看，除去成熟商业区仍是零售物业供应的热点地区外，天津零售物业有向城市周边地区发展的趋势，这主要是因为市场对大型超市、专业店、专营店等新型业态需求正在逐渐放大，这使得市场对于处在交通便利，尤其是天津中环线与外环线之间区域以及城市周边地区的零售物业需求不断上升。同时，随着天津住宅郊区化进程的加快，新的住宅区不断产生，新的需求也应运而生，社区便利店的市场空间也相应放大。 ????虽然目前商业区的基本格局保持稳定，但从业态上分析，大型超级市场、专业市场处于明显增长趋势，而百货业需求比例相应下降。休闲、娱乐、餐饮、健身等场所将大量出现在未来的零售物业中。从规模上来分析，未来的大型项目主要在4万到6万平方米之间；另外，10万平方米以上的大型商业设施也会不断涌现，完备的商品、服务、娱乐体系，先进的设施，新型的商业模式将会对原有的商业中心产生巨大的冲击。 ????如果冷静地观察一下，就会发现，在天津商业地产市场上还是有一些个别项目仍处于空置状态。随着商业地产开发速度的逐渐加快，商业地产项目投放量的加大，肯定会出现一种怪现象：有的商业地产项目供不应求，有的则无人问津。 ????其主要原因可归纳为以下几点： ????一、商业地产发展潜力很大。由于天津的商业、商业地产都处于起步阶段。特别是天津商业的繁华程度还没有到达国内发达城市的水平，与世界著名城市更有较大差距。? ????二、市场需求和供给错位。一方面是开发商自身项目在硬件以及租赁条件上无法满足商家需求；另一方面，开发商各自为战，埋头做自己的项目，根本不知道市场环境如何，最终难免导致许多项目撞车。 ????三、片面追求销售成功，忽略后期商家经营。商业地产有许多销售情况都相当不错，在很短的时间内以较高的价位全部售出。但这类项目在进入商业运作后，经营状况却参差不齐，给经营者和投资者信心造成打击，使商业地产开发无法形成良性循环。 成功运作??三方共赢 ????商业地产的成功运作体现在三个方面上：开发成功、销售成功、经营成功。实现三方共赢，即：发展商赢、投资商赢、经营者赢。一个设计再完美的项目，开发再成功的项目，无法销售出去，没有商家经营，所有的工作都等于失败。如何实现商业地产的成功运作，要求开发商必须站在商家的角度来思考，充分了解不同商家的选址特点、经营特点、合作方式。做到知己知彼才能百战百胜。 2004年天津市商业载体建设预览 ????项目建设体量大。超5万平方米的有12个，如南开区铜锣湾广场26万平方米，和平区现代方业广场22万平方米，滨江道万隆友谊商业中心9万平方米等，超1万平方米的达到42个，如天津国际采购中心、中原购物广场、华贸联建材家居装饰城、万客隆大型超市河东店、人人乐购物广场红桥店，怡安购物广场等； ????项目建设投资额大。超亿元的项目有18个：如红桥区红星美凯龙国际家具建材广场、和平区伊都锦商厦、河西区宁发商城、河西区天津月星国际家具广场、塘沽巨川金海岸，南开区科技大厦等； ????投资主体多元化。