《第8章 合同法.pptVIP

第一节 买卖合同 一 、买卖合同的概念及特征 （一）概念： 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 （二）特征： 转移标的物所有权:区别于租赁合同 双务合同:最典型的双务合同 有偿合同:区别于赠与合同 诺成合同 不要式合同 二、 买卖合同的当事人及内容 (一)买卖合同的当事人 买受人:具备相应的民事行为能力 民事行为能力: 民事行为能力是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。 例外： 某些人不能成为特定买卖合同的买受人: 1.监护人不得成为被监护人财产的买受人 2.拍卖公司及其职员不能购买接受委托拍卖的财产 3.公司的董事,高级管理人员不得违反公司章程的规定或未经股东会,股东大会的同意,与本公司订立合同或进行交易,成为特定买卖合同的买受人. 4.军队、武装警察部队、司法机关和行政执法机关也不得成为商事经营活动中所订立的买卖合同的买受人。 出卖人:具备相应的民事行为能力,是买卖合同的标的物的所有权人或处分权人。 所有权人：依据《民法通则》第71条的规定，是指依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分权利的人。 处分权人：是指经所有权人授权或者基于法律规定，可以对他人的财产为出卖行为的人。 有处分权人在我国现行立法上主要包括： 1.抵押权人和质押权人 2.留置权人 3.法定优先权人 4.行纪人 5.经营权人 6.人民法院 (二)买卖合同的内容 买卖合同的内容由当事人约定,主要包括以下各项内容: 标的 数量 质量 履行期限、地点和方式 价款 包装方式 检验标准和方法 结算方式 违约责任 争议解决方法 合同使用的文字及其效力 案例： 2005年4月25日，夏某与云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司（下称房产公司）签订《商品房购销合同》。该合同第七条规定：房产公司应于2005年11月30日前将验收符合本合同约定的合格商品房交付给夏某。2005年11月25日，房产公司电话通知夏某可以收房。夏某于2005年12月5日签收了交房确认书，但发现房产公司交付的商品房， 一是：不符合《商品房购销合同》附件二第三条和第五条所列的交房标准，单元楼梯没有建成约定的花岗岩踏步，窗户未按约定安装隐形纱窗； 二是：不符合原告与被告在合同的补充协议第二条中约定的绿化及公共设施要优于模型效果图和宣传资料（有一幅中央水景广场音乐喷泉的宣传画，中心广场有水池、喷泉、花圃、花坛图案、欧倍德大道的水池、水带的图案），小区东边一侧仍在作业开挖管道，幢与幢间废土堆积，人员难以通行，中心广场毛坯刚成型，未种任何花草树木。 夏某认为当初以高出1至2万元预购靠近中央水景广场的9号苑，是因为能看到中央水景广场的音乐喷泉，因此拒绝办理房屋交接手续，并向人民法院起诉要求房地产公司赔偿自己的损失。 而房地产开发公司则称： 第一，原效果图上有关绿化景观及公共设施的图样并不是具体确定的，原宣传资料、效果图并不是工程设计图，没有有关建筑尺寸、材料、工程量等标注，缺乏可操作性，双方在订立的合同中对公共及绿化设施优于模型效果图和宣传资料，优于的范围、程度、内容未作说明； 二是原告宣传资料上已注明“图片仅供参考，议政府批文为准”和“以实物为准”的字样，其说明宣传资料、效果图上有关绿化景观和公共设施的样式不是最终的方案。而规划部门认可并验收的方案是实际建好的方案； 第三，除原宣传资料，效果图之外，双方在补充协议第二条有特别规定，应按特别约定履行，同时约定“绿化、公共设施优于模型效果图和宣传资料，并不是说不可改变原效果图和宣传资料，故认为自己不应承担违约责任。 评析： 本案中上方当事人争议的焦点在于商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请还是要约，被告在建设中更改宣传资料确定的建设内容是否违约。 首先，商品房的销售广告和宣传资料在性质上为要约邀请，这是合同法第十五条第一款的规定。 例外：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……” 在本案中，房地产开发公司在商品房销售和宣传资料所做的说明以及销售人员对该套房屋销售所做的允诺，对夏某购买该套商品房合同的订立以及房屋价格的确定产生了重大影响，同时，双方在合同协议中约定绿化、公共设施要优于模型效果图和宣传资料。 因此，就本案而言，被告在补充协议中对原告个人所作“绿化、公共设施要优于模型效果图和宣传资料”的承诺，以及该套房屋位置优于其他房屋，才以高出其