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(一)一般因素 影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸多方面的综合，它包含了城市经济发展水平、相关政策、人口与城市发展、土地利用规划、地理位置等，通过土地供求两方面的不同作用，从而影响城市总体地价水平的变化。 1、地理位置和自然环境条件 重庆位于北纬28°10＇-32°13＇，东经105°17＇-110°11＇之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，拥有人口2859万人，幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里。全市共辖19个区，21个县(自治县)，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。1997年3月14日，第八届全国人民代表大会第五次会议通过了设立重庆直辖市的决议，与北京、天津、上海同为四大直辖市。 重庆是我国著名的“山城”，地势由南北向长江河谷逐级降低，西北部和中部以丘陵、低山为主，东南部靠大巴山和武陵山两座大山脉；长江和嘉陵江把主城区分割开，交通受到限制，给房地产的开发带来一定影响，房地产建造成本比其它大城市高。 2、交通条件 重庆是长江上游重要的交通枢纽，水、陆、空运并向发展，现已实现了江海联运,全面完成8小时重庆通达工程半小时主城畅通工程。渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路、轨道交通二号线、江北国际机场扩建、万州五桥机场、寸滩集装箱码头一期等一批重大交通工程建成投入使用。渝涪、渝合、渝黔、长万和环城高速公路建成通车三(江)万(盛)南(川)改造、达万铁路电气化、渝怀二线、渝黔铁路渝万城际和成渝城际铁路13052.60万平方米，比上年增长12.1%；竣工面积2907.05万平方米，增长22.8%。商品房销售面积4002.89万平方米，比上年增长39.4%；销售额1377.76亿元，增长72.2%，其中，住宅销售额1231.71亿元，增长74.8%。三年来拆迁主城危旧房1200万平方米，改造棚户区176万平方米，构建了市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房供应体系，大规模建设公租房，实施“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控举措。2010年完成主城干道建筑立面及居住区综合整治5600万平方米，建成巴渝新居5.3万户，改造农村危旧房11.6万户，农民转户进城145万人，开建公租房1300万平方米。 5、城市规划及城镇建设 重庆市人民政府提出统筹城乡信息化发展，推进城乡信息化服务体系建立县、镇、村级信息化服务体系。2010全年重庆市已供应191块地（含有工矿仓储用地等），已供应土地面积约20030亩，土地总收益约373亿元，土地平均成交地价186万元/亩，折合楼面单价2789元/平方米。其中住宅及商业金融用地面积约11454亩，占整个成交量的57.18%，成交金额约349亿元，成交地价305万元/亩，折合平均成交楼面单价4572元/平方米这一数据也反映了重庆2009年土地市场非常活跃2009年国办发〔2010〕4号国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国土资发〔2009〕101号国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知渝府发2009]9号庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见重庆市人民政府关于主城区国有建设用地使用权土地级别基准地价和出让金标准的补充通知渝国土房管发2009]420号重庆市国土房管局关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的实施意见 二、估价方法 (一)估价方法的确定 根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点(用地性质)以及估价目的等选择适当的估价方法，为此经评估人员现场查勘，以及对估价对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合估价对象的实际情况，采用假设开发法和基准地价系数修正法综合评定土地价格。 (二)估价方法确定理由 1、估价对象规划为商业、住宅用地，目前无持续稳定的收益，不宜采用收益还原法(适合于增值潜力大，并已开发利用，且具有持续稳定收益的土地评估)。 2、估价对象规划为商业、住宅用地，属于最有效使用，有较大开发潜力，目前重庆市房地产市场较为稳定，从而可以较准确的预测项目未来开发价值，故适宜采用假设开发法进行评估。 3、重庆市近期地产市场交易比较活跃，但由于估价对象所在区域为房地产综合开发区，影响宗地地价的个别因素较为复杂，交易案例的可比性较差，故不适宜选用市场比较法(适合于具有公