第3章 资产评估的基本方法3.ppt

第三章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 一、市场法的基本原理 均衡价格的决定 （三）运用的前提条件 1、充分活跃的公开市场 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。（原因是什么?） 3、与被估资产相类似（可替代,即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）调整差异（类比调整法） 参照物所在区域比被估资产好： ； 反之系数1。一般以被评资产为100。 三、市场法的具体操作方法 （一）单一因素比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。 （1）功能价值法（比较功能） 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异 进行调整来估算被估对象价值的方法。 （2）价格指数法（比较价格变化） 以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日间的时间间隔 对资产价值的影响。 评估值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数） 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。 （3）成新率价格法（比较新旧程度） 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度 上的差异，