小户型住宅难题——“社会项目”谈(2007-06-26 101356).docVIP

小户型住宅难题——“社会项目”谈(2007-06-26 10:13:56) ??????????? ? 在动笔以前，我写下了这个题目，想想如果翻译成英语，应该如何表述呢？考虑大概可以叫做“A dilemma of Small Residence – on Social Projects”，这个“社会项目”（ Social Projects）是德国人的称谓，在美国就是“低收入住宅”（ low income housing ）了。小户型、价格偏低，是大众能够买得起的房子，现在房价天涨，问我如何看待这个问题的人越来越多，最后我干脆说写篇文章吧，大家看看我的观点，也算交流的方式之一。 ?从去年以来，政府为了控制房地产过热，控制价格上涨过快，并且保证社会弱势群体能够买得起住宅，连续出台一系列宏观调控的政策，其中一条影响开发商和市场比较大的，就是要求在开发项目种有70％的住宅单位面积在90平方米以下。政策出来之后，我看国内的开发公司中间，有些真的有点不知所措，因为已经报批了大户型为主的规划，有些甚至正在兴建，或者建成了的，是高价的“豪宅”，但是政策出来了，广告上又不能够再大张旗鼓的宣传“豪宅”、“大户型”，他们有点进退维谷；另外有些开发商则走偏门，诠注解释政策，方法之一就是说这个70％－90平方米户形政策，可以是指整个城市平均比例，对于具体楼盘未必如此，或者在设计上采用虽然单套在90平方米以下，但是两套是可以有可能打通使用成为一个大户型住宅的方法；自然，还有一些开发商则积极响应政策，开始研究小户型如何能够发展得比较合理，去年12月份，北京万科举办的一个80平方米小户型住宅国际设计竞赛的颁奖活动，也请了我去，看了好多不同国家的设计师的小户型构想，还是很有启发的。一年以来，各种应对小户型开发政策方面的故事真多，我自己都看得眼花缭乱。 为什么开发商都要做大的，不喜欢做小的呢？我想原因之一是大的利润肯定比小的高。就跟造汽车一样，在美国，做小车，1.5升一下的，每卖一辆，汽车厂的利润收入大概2000美元，做大的SUV，每一辆的纯利润是7000美元，有些品牌更加高达上万美元的。做住宅也是如此。 房地产，其实环节拆开了看，不复杂：购买土地，规划设计，营造建设，推广销售，经营管理，长远一点就是通过一个一个的楼盘，树立品牌形象，造成品牌带来的附加值。 ?目前土地价格天涨，几年以前在北京、上海、深圳、广州这些主要城市听说一块地投标价达到十亿人民币，都吓一跳，好像深圳的红树林，那块地据说原来是深圳保安泰华地产的，拿出来拍卖，最后标出十个亿，拍卖当天是我的老朋友、原来万科副总郭兆斌举的牌子，后来见到他的人都说：老郭，你可是标了深圳历史上最贵的地啊！现在漫说十个亿，就是四十、五十个亿的地也多见，百亿的地也不是没有听闻了。 做房子第一成本就是地，然后是营造成本、建材成本，规划和设计这里劳动其实相对便宜得很。这个算数很容易做：把地价、设计费用、营造费用、营销费用全部加起来，按照面积摊到住宅的每平方米里面去，再把公共用地——比如绿化、园林、水景、学校、幼儿园等等全部摊一次进去，就是住宅的基本单价，营造成本提高得有限，何况现在建材价格越来越透明，营造成本也越来越透明，设计费用，除了你找超级大师来捉刀，也有限，设计费每平方米从30 －60元不等，超级大师可能要到150以上，或者更高。 因此，造成楼盘价格上升的就几个因素：土地价格、开发商索取的利润比例是最大两个因素。 土地价格越来越高，是控制土地部门在土地越来越稀缺的前提下提的，政府的事情，一般人管不了。因此，这个因素是个没有改变的因素，除非政府本身建造的项目（比如水库、公路、机场之类）要动迁，政府会批出廉价土地建造搬迁住宅之外，土地价格基本没有下跌的可能。 那么剩下来影响到房地产价格的要素的就是开发商的利润空间了。利润率有多高，没有一个标准的指标，多年前，万科的老总王石说过：超过25％的利润不做，就是希望利润不要泡沫化，但是泡沫化还是存在，利润空间也就相当可观，上海的“汤城一品”每平方米卖10万元，那个泡沫就厉害的。当然，我们知道，这个利润其实不都是开发商得到的，职能部门要拿走好大一份，不过，现在开发的过程越来越透明，客户也越来越清楚楼盘的合理价格是多少，所以开发商需要用一些方法来提高利润的空间。首先户型大，算入“豪宅”面积水平，价格可以高，但是光是大是买不出大利润的，因此第一要造比较讲究的景观和配套，第二得有设计得不同，有差异，对目标市场的客户投其所好，第三要给说法，特别是要加入文化说法，或者借国人不熟悉的外国风格来说事，或者从现代感觉来说事，第三者就叫做产品形象包装了。 ?如果70％的住宅产品都在90平方米以下，第一没有办法用“大户型”的面积卖出价格，第二是因为户型偏小，设计投入太大不值得，因此