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公租房运营模式研究 上述六种人群，基本囊括了公租房保障的辐射范围，笔者指出，“住有所居”是从社会上全体成员来讲的，那种需要住房却得不到住房的人，都属于社会重点关注的对象，都应该为他们提供相应的住房。此外，在试运行公租房保障制度的开始阶段，要将那些潜在的所需人群都充分考虑进来，使用发展眼光来正确对待公租房在未来的发展情况。虽然现在让每一个人都能轻易获得住房还没有实现，但是，现存很难处理的问题，并不是说就不必处理了，当主要矛盾得到缓解的时候，次要矛盾肯定会明显显现出来，所以，必须奠定今后处理次要矛盾的基础。 从上面所讲的几种住房所需者之中，可以明显看出，需求住房的程度以及方式是不一样的，也有主要矛盾和次要矛盾之分，所以，在处理相关矛盾的时候，要明确先后顺序。基于此，我们可以做后续的深入分析，以此来明确公租房保障的前后顺序。如图6-1所示： 第一批保障对象：本市低收入者，应该选成首批公租房的获益人，不论是国家，还是城市，都是保障制度最基本的任务，这也是公租房的发展起源之处。 第二批保障对象：进城务工者、新就业大学生以及其他新就业人员，这群人有很多相同的特征，经济基础都比较弱小，都为居住城市做了或多或少的奉献，所以公租房在发展期间内，应该将这部分稻城是保障的对象，并且在确保第一种人群住房所需的之后，应该及时处理。 第三批保障对象：建设城市的工作人员和另外一些有长时间居住所需的人员。分析这些人的特征可知，从为他们提供的主要保障方面来看，重点是扩充房源，经济上的补偿应该不是重点。这是公租房保障制度中形式最高级以及阶段最高层次的，也就是能够保障所有人员都有住的地方，而且还能够安定下来，方便快捷。 在分配公租房的时候，要分清主次，此外，在公租房租金的缴纳基准方面，也要分成很多个级别。首先，经济情况不是很好，住不起房子的这类人群，主要采取社保方式来提供相应的补助，大大减少他们居住所需的本钱，实现住有所居的目标。其次，缺房或者因为另外一些经济原因导致居住困难的这类人群，主要采取扩充房源的方式，或者是有效管理已有房源这种方式来满足他们的住房所需，不提供租金上的补贴，有时候还应该收取部分公租房占用费，以此来填补为基础保障对象提供公租房的补助而支付的一些费用，从而减轻国家的负担[63]。 二、公租房管理机构 成立特定的公租房管理组织，将新加坡的那种管理组织引进我国，并用到我国的政府管理中，成立专业性比较强的常见公租房管理组织，即公租房管理局[64]，这个组织的主要职责有下面这些： 1、登记并归档全部房源，比如房子的型号、面积大小、位置等，还要对他们进行顺序编号； 2 3、维修、翻新公租房以及收取房租。 三 政府职能与参与度应该根据公租房发展阶段来进行相应的协调，所以，本文将从几个阶段来展开阐述。 从第二章阐述的国外公租房营运方式来看，基本上所有的发达国家在刚开始营运公租房的时候，都毫不犹豫地选择了政府的干预方式[65]，在公租房的管理工作、分配工作、维修保护以及补贴等方面都有政府直接参加。这种在公租房构建最初的时候体现出来的职能就是政府的职能所在。唯有政府的主导、调节控制以及指引，才可以在以前的住房供应方式中找出新的模式，成功推广公租房。调节控制能力较弱的西方发达国家都是这样运行的，而在我国的调节控制能力极强的情形下，政府的主导作用是必不可少的。不过，发达国家政府的参与情况是大不一样的，我国应该怎么进行，都必须充分考虑我国的基本国情。 （一）初期 1、我国公租房 2、 （二）发展期 政府在形成公租房市场最开始的时候，做好各个方面的计划并实施干预，这样就能够形成功能齐全的公租房运营系统，然后就顺利进入其发展时期。这个发展期时间比较长，政府还能够在这期间把一些模式已定的业务交给某些企业来进行经营销售，比如公租房的维护、管理等可以交给某个物业公司，由它来进行管理；由开发商自己来独立完成公租房的补充和重新构建，获取的利益也归开发商，不过其具体的管理和调配还是由公租房管理局进行。在这期间，政府就只是需要重点关注其营运过程中所涉及的重要环节，比如发放补贴等。另外，还要构建健全的法律来保障公租房正常运营，保证政府在退出其营运之后，通过初期对公租房市场在形成过程中的全面规划与干预，一套完整的公租房运营体系就基本形成了，接下来便进入了公租房的发展期。公租房的发展期是一个相对比较漫长的时期，期间政府可以将一些已形成既定模式的业务交由社会中的企业来经营，比如公租房的营运系统不受影响，还能够继续往下发展。 （三）政府职能回归期 构建完善的公租房营运系统以后，政府的作用也就完成了。在这种情形下，政府是不是就可以正式退出该系统了吗？我国法制还不是很完善，这样的国家，政府不再参与，还是有很多问题会出现。所以，对于某些常见事务，公租房管理局可以交给专门的商业组织来营运，政府就充