吐鲁番高铁时代广场2015年营销思路.doc

高铁时代广场2015年营销思路 一、项目基本情况 高铁时代广场A1地块是我司2015营销的主要产品，规划建筑面积118000余平米，占地98454平米，共23幢单体建筑，位于吐鲁番高铁站对面。公司计划2015年3月份动工先行建设会展中心及东北角9-13号楼及21-22号楼。除会展中心8000平左右外，待售待租总建筑面积约35600平米，实用面积32000余平米。 二、我对项目的认识 1、项目优势：本项目具有独特的竞争优势，招商项目、政府支持；高铁、机场、公路客运三位一体的交通优势；干果市场的聚集效应；会展概念的放大作用；土地成本相对较低；吐鲁番旅游发展的推动作用；本项目土地一级开发是港城投资集团，在吐鲁番有强大地政府招商背景，而开发商新都房地产公司与港城投资集团有一定的投资关联，所以对本项目从政策支持到运营实务等方面都较为有利。特别是作为立项的主要依据干果国际交易中心和已建成运营的高铁站、机场，对吐鲁番的经济发展意义重大，对项目面积市场宣传、拓客也提供了强大的品质背书和升值潜力保证。 2、项目劣势：吐鲁番市区人口10万左右，消费能力相对不高，本项目远离市区，仅凭交通旅客人气相对不足，周边配套缺乏，形成商业氛围尚需时日。 3、项目威胁：吐鲁番市区未来几年商业市场人均供应量相对较大，包括汇金壹号、西域时代、美域广场等都是体量较大的项目，本项目周边后续还有葡萄酒庄园项目推出类似商铺，不排除竞争手段走向价格战，而且从商业区位上说，对手是推售商圈概念，我们是营造商圈概念，营销难度相对较大。从商业广场招商运营层面来看，目前吐鲁番几乎所有在售商业项目在招商及后期运营均无太多亮点，一方面原因在于开发商的项目运作水平，另一方面也说明在吐鲁番商业发展的后劲有限，市场容量扩张无力，而招商与运营恰恰是本项目成败的关键因素。 4、项目的机会：吐鲁番整体商业规划布局未尽合理，美食街也是自发形成，最大商场铜锣湾也是差强人意，整体消费档次明显不高，很多有钱人都到乌鲁木齐消费，本项目如果运营得当，后期开发存在对本地消费提档升级的机会；虽然本地房地产市场在建在售楼盘数量不少，但是相对内地来说，从规划设计到施工组织，从产品品质到营销推广，还是有一定的差距，本项目立足干果市场的概念优势与高铁机场的拉动效应，差异化竞争明显，存在对吐鲁番商业地产的引导机会；吐鲁番城市知名度较高，离乌鲁木齐较近，乌吐经济一体化、交河物流港、机场直飞航线、保税仓储、高铁经济等，决定本项目市场区域不仅限于吐鲁番本地区，而对外围市场有更多的承接机会； 三、我对项目的定位理解 1、文化定位：时尚速度、繁荣富庶 高铁的高速代表交通的效率，也代表项目成长运营的效率，代表项目升值的效率，乘坐高铁已是N年之前乘飞机一样的时尚，高铁时代广场的商业氛围也同样是时尚前卫的。干果市场是我们项目的主要物质承载体，吐鲁番干果市场的繁荣带来的果农果商的富庶，也一定会带来项目以及区域的繁荣。 2、形象定位：全球干果贸易基地的璀璨之星 太多太多的商业广场、SHOPPING MALL充斥着神洲各大城市，但除了万达、万象等幸运儿之外成功的数量与机会都不多了。民族的才是世界的，不求剑走偏锋，唯图业精于专，新疆的干果全球闻名，吐鲁番三字更是葡萄的别称，本项目尽管有机场、高铁、客运站等交通作为支撑，但是城市商旅人口不足、旅游淡旺季明显、周边配套尚不成体系，想在戈壁滩上打造类万达的商业体在三五年之类显然是不可能完成的任务。定位于全球干果贸易基地虽说有点超前，但是以吐鲁番的地理位置及项目的交通优势，结合目前本地干果贸易市场基础，率先打造出全疆的干果贸易中心还是较可行的，如果成功，项目就具备了全疆范围内不可比拟和复制的核心竞争优势，逐步向外辐射，对项目后续开发也是顺风顺水的推动。 3、市场定位：吐鲁番唯一“铁公机”立体驱动下的专业商贸休闲城。 高铁时代广场只是吐鲁番国际干果交易中心其中一块配套商业，因为其紧邻高铁机场的商业价值和我们滚动发展、分期开发的总体策略，所以首先推向市场，同时因为高铁机场商旅人流未来增长可期，所以我们必须考虑到其休闲购物、餐饮住宿等功能，但这并不改变其整体为专业市场配套的本质属性。因此我们的市场定位一定是立足商贸客群生意所想，重视商旅客群休闲所需，打消购铺客群投资所虑。以专业化的市场特征来区别同行，以立体化的枢纽优势来体现价值。我们销售的是高铁旁边红红火火的干果市场，而不是兼营干果冷冰冰的高铁商铺，高铁机场只是我们产品的一个价值支撑，当然这些价值支撑还包括吐鲁番旅游市场的发展、交河园区的配套提升等。 4、价格定位：中开高走，利润最大化。考虑到目前本项目特色优势及吐鲁番市场竞争的格局与价格水平，我个人觉得我们定价宜中偏上，中开高走， 5、项目的推广语：推广语的提炼是见仁见智，只有更好，没有最好的。我觉得推广语要体现