物业管理项目的运作.doc

物业管理项目的运作 物业管理企业对其管理的物业，通常下设一个物业管理机构负责某一具体物业管理项目的管理和运作。下设的管理机构目前国内尚无统一称谓，国家也未作出硬性规定。有的地区称之为“管理处”，有的地区称之为“管理部”，也有的称为“管理中心”等，对管理机构的负责人的称呼谓有“主任”、“经理”、“部长”等。目前大多数城市的物业管理行政主管部门都叫“物业管理处”，如果物业管理项目的管理机构也叫“管理处”似易混淆。按习惯思维，物业管理的项目管理机构应该称为“物业管理项目部”，或简称为“项目部”。为了编写教材时的方便和能得到更多地区的认同，我们姑且称之为“项目管理部门”，简称“项目部”，对其负责人称“经理”。因有些地区对某种称呼使用已久，一时很难更改，在教材中会同时使用以上称谓。物业管理项目与“物业管理项目部”有本质的区别，物业管理项目是单件性的任务，而“物业管理项目部”是指为完成这项任务而组成的管理机构。本章重点介绍物业管理项目部的管理与运作 第一节 概述 一、项目 项目是指按限定的时间、预算和质量标准完成的单件性的任务。单件性是项目的最主要特征，也可以理解为一次性。项目的任务和最终的成果是唯一的、没有完全相同的另一项任务。大批量的重复性生产活动不是项目。项目的单件性促使其管理者，必须根据某一项目的特殊情况和要求进行管理。 项目应该有明确的目标，其目标可分为成果性目标和约束性目标。成果性目标是指项目的功能性要求，不同类型的各种项目应有各种具体的标准或技术经济指标。约束性目标是指项目的限制条件，包括时间、费用、环境和其他条件。 项目是一个整体的管理对象，在按照需要配置生产要素时，必须以总体效益的提高为前提，做到数量、质量和结构的总体优化。由于项目实施过程中内外环境的变化，管理和生产要素的配置应该是动态的。 项目应以最终结果进行分类，这样可以分为：建设项目、维修项目、科研项目、航天项目和服务项目。 二、物业管理项目 物业管理的标的物——物业，从其出现伊始就是按项目进行管理的。决定立项之前要进行项目的可行性研究，然后要进行项目的报批工作，接下来就要进行项目的建设施工。生产阶段完成后，项目进入流通领域，通常需要进行项目的代理销售。项目在消费过程中，需要专业化的管理以达到其设计使用功能，实现其使用价值。这种专业化的管理就是物业管理，需要进行专业化管理的消费过程中的物业就是物业管理项目。 物业管理项目是单件性的任务，首先管理标的物本身就有异质性，世界上找不到完全相同的两个项目。另外，物业的所有者——业主对管理质量标准的要求也不尽相同，因此其任务和最终结果是唯一的。物业管理的时间应在政府行政主管部门规定范围内由甲乙双方约定，因此物业管理项目有一定的时间要求。物业管理应在一定预算控制下完成，而且要达到一定的目标，物业管理服务活动具有项目的所有特征。 物业管理项目是以消费过程中的某物业为整体的管理对象，按照国家规定和甲乙双方约定的成果目标和约束目标，所需完成的单件性任务。 三、物业管理项目与物业管理企业的关系 物业管理项目与物业管理企业是两个不同的概念，但两者是密不可分的。物业管理项目是物业管理企业所需完成的主要任务，物业管理企业是完成物业管理项目的主体。对物业管理项目的管理和对物业管理企业的管理也不完全相同，物业管理企业的管理侧重在企业的宏观发展，物业管理项目的管理侧重在项目的具体实施。能胜任一个企业管理的领导者，不一定能管理好一个项目。取得物业管理企业经理上岗资质的企业家，如欲管理好一个项目仍需接受物业管理项目经理的专业训练。 第二节 物业管理项目经理 一、物业管理项目经理的作用 中国物业管理行业的发展，需要一大批优秀的物业管理项目经理。所谓物业管理项目经理,是具备物业管理行业上岗资格，可以全面地承担一个物业管理项目的运作，能够有效地组织人、财、物各项资源，独当一面地带动组织为业主、非业主使用人提供专业的物业管理服务，并实现管理目标的物业管理人员。 物业管理项目经理是企业战略方针和经营理念的贯彻者和执行者，是物业管理运作的前线指挥员，是物业管理组织环节中最重要的一个角色，这一角色定位决定了其在物业管理行业的重要作用： （一）物业管理项目经理是管理服务团队的灵魂 优秀的物业管理团队需要一种精神力量的支持，这种精神力量往往集中体现在项目经理身上，强烈的事业心和责任感，勇于创新的进取意识和身先士卒的榜样力量。在这种精神力量的激励下，全体员工同心协力，共同奋斗，实现团队的崇高目标。项目经理的选聘往往决定一个物业管理项目的成败。 （二）物业管理项目经理素质直接影响物业管理工作的质量 物业管理项目部是物业管理工作的前沿阵地，是物业管理极为重要的指挥员和实践者，不仅自身要具备上岗资格，还必须具有策划、决策、组织、协调能力和