上海银行南京分行个人额度房贷业务操作细则(2011年版).doc

附件： 上海银行南京分行个人额度房贷业务操作细则（2011年版） 第一章 总 则 第一条 为满足个人客户盘活存量房产融资需求，拓展我行个人信贷业务经营范围，规范相关业务经营与管理，根据总行《关于开展个人额度房贷业务的通知》（上海银行个金〔2006〕77号）及相关授信政策、业务手册等规定，特制定本细则。 第二条 个人额度房贷业务是指以符合贷款人要求的房产设立最高额抵押担保，在合同约定的授信额度和期限内，贷款人向借款人发放、可循环使用及归还的贷款业务。个人综合房贷业务是指个人住房/个人商用房贷款（以下合称一般房贷）和额度房贷的结合，借款人向我行申请一般房贷、且实际贷款金额小于最高可贷金额时，可就差额部分申请额度房贷业务。 第三条 本细则所称借款人是指向我行申请个人额度房贷业务的具有完全民事行为能力的自然人。 第四条 本细则适用于我行办理个人信贷业务的所有分支机构。 第二章 借款人条件及贷款用途 第五条 借款人申请个人额度房贷业务，须具备以下基本条件： （一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在20（含）—60（含）周岁的中国公民或港澳台居民，且借款人年龄加最长授信期限不得超过65年（含）； （二）具有合法有效的身份、户籍及婚姻状况证明； （三）具有良好的信用记录和还款意愿，个人信用报告近24个月内（距查询日）无连续90天（不含）以上逾期记录、无当前逾期金额。对4年内（距查询日）存在累计8次（含）以上逾期记录或连续90天（不含）以上逾期的应审慎受理，借款人须提供明细还款记录或银行证明，并判断确认逾期非还款能力不足、还款意愿不强等主观恶意拖欠； （四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，并满足以下还款能力测算方法之一： 1、本授信月最大还款额最高不超过借款人家庭月收入的50%，借款人家庭月综合负债（含本笔）最高不超过家庭月收入的55%；或借款人家庭月收入扣除月综合负债后不低于6000元。 2、借款人家庭月收入不低于月综合负债，且家庭净资产可完全覆盖负债额（含本笔拟申请授信额度及其家庭所有未结清负债余额与信用卡透支额）。 注1：授信月最大还款额根据最高授信额度及最高可贷期限（综合房贷期限同一般房贷期限，纯额度房贷期限最长为10年），按约定本金还款比例及利率档次计算的月还款额。 注2：借款人家庭净资产计算公式为：家庭定期存款、国债、债券*95%+理财产品金额*保本率*90%+房产（不含本次拟抵押）市值*60%+股票、基金市值*50%+车辆价值*20%-家庭负债总额（含本次拟申请）。 注3：借款人家庭一次性还款类消费信贷可以有效金融资产（如非临时性存单、理财产品等）覆盖方式替代，一次性还款类经营贷款可以有效金融资产覆盖或用款企业收入还款方式替代，不纳入D/I测算。 （五）贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，且不得以任何形式流入证券、期货市场，不得用于股本权益性投资、房地产项目开发、借贷牟取非法收入，及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目； （六）能提供贷款人认可的合法、有效、可靠的房产抵押； （七）在我行开立个人结算账户； （八）借款人家庭在我行总授信额度未超过单客户或单品种授权； （九）贷款人规定的其他条件。 第六条 个人额度房贷可用于借款人个人购车、装修、消费、留学、旅游、医疗、经营、置换他行贷款及其他合法合规用途。其中：对置换他行贷款的，原贷款须为借款人名下个人贷款，贷款期内还款正常，无连续3期（含）以上违约记录，当前无积欠本金、利息和罚息，且提款金额不得超过他行贷款余额。 第三章 贷款担保 第七条 个人额度房贷业务担保方式仅限房产抵押。抵押物须为借款人家庭（含成年子女）名下住房、商用房（含写字楼）或商住两用房，并已取得房屋所有权证，且授信额度有效期及循环借款期不得超过抵押房产剩余土地使用年限。 第八条 抵押房产须满足以下条件： （一）抵押房产与贷款行位于同一城市，且同一抵押房产只能为一名借款人提供担保； （二）抵押房产已取得完整产权，未设定抵押（在我行设定一般房贷担保除外），无产权争议，易于变现； （三）抵押房产有共有人的，须提供房产所有共有人（含法定共有）同意抵押的书面证明。对按份共有的，授信金额须小于借款人家庭占抵押房产权利份额。对共有人含未成年人的，应审慎受理，且贷款资金仅限用于改善未成年人生活条件的消费用途，并办妥不侵害其合法权益的公证手续； （四）以出租房产抵押的，贷款经办行应根据承租人经营特点和市场租赁价格水平审核租赁期限与租金是否合理，并要求承租人出具已知晓该房屋抵押事实、放弃同等价位下的优先购买权、遇抵押权人处置抵押房产时将根据抵押权人要求放弃继续承租权并自愿及时搬离房屋的书面声明，否则应要求借款人终止原租赁合同。抵押期间，抵押人出租抵押房产的，应事先