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第一节 土地增值税会计 一、土地增值税概述 （一）土地增值税的纳税人与纳税范围 凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）产权，并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 （四）土地增值税的优惠政策 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，暂免缴土地增值税。 3.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时，暂免缴纳土地增值税。 4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免缴土地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，免缴土地增值税。 （二）扣除项目金额的确认 (2)开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本） (3)开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）。它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 上述规定的具体含义是： 1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 允许扣除的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内 注：利息不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 2、纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内 （2）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票 ①购房发票所载金额 （实际包括了“取得土地使用权支付的金额”以及“旧房评估价格”两部分） ②加计扣除金额 加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数 ③转让环节缴纳的有关税金 例1：某公司2006年5月转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元(可提供支付凭证)，另支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金(已纳税金均能提供完税凭证)。该公司的评估价格已经税务机关认定。则，该公司应纳土地增值税计算如下： 1、转让房地产的收入为6800万元 2、准予扣除的项目金额： (1)取得土地使用权支付的金额为1200万元 (2)房地产的评估价格=3000×70%=2100(万元) (3)房地产评估费用为3万元 (4)与转让房地产有关的税金为：6800×5%×(1+7%+3%)+6800×0.5‰=377.4(万元) 扣除项目金额合计：1200+2100+3+377.4=3680.4(万元) 3、土地增值额=6800-3680.4=3119.6(万元) 4、土地增值率=3119.6÷3680.4×100%=84.76% 5、应纳土地增值税=3119.6×40%-3680.4×5%=1063.82(万元) 例2，某食品厂2002年1月购买办公楼一幢，取得商品房销售专用发票，注明购买金额为260万元。2006年8月，该食品厂因搬迁将购买的办公楼转让给某商场，取得转让收入800万元，转让时已按税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加及印花税(能提供已纳税费完税凭证)。该食品厂转让的办公楼不能取得评估价格。该食品厂应纳土地增值税为： 1、转让办公楼的收入为800万元 2、准予扣除的项目金额： (1)购房发票金额为260万元 (2)加计扣除金额=260×5%×4年=52(万元) (3)与转让房地产有关的税金为： （800-260）×5%×(1+7%+3%)+800×0.5‰=30.1(万元) 扣除项目金额合计：260+52+30.1=342.1(万元) 3、土地增值额=800-342.1=457.9(万元) 4、土地增值率=457.9÷342.1×100%=133.85% 5、应纳土地增值税=457.9×50%-342.1×15%=177.635(万元) 三、耕地占用税的纳税范围和纳税对象 1、纳税范围 种植粮食作物、经济作物和油料作物的土地，包括粮田、棉田、烟田、蔗田等；菜地，包括种植各种蔬菜的土地；占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，按规定缴纳耕地占用税；但建设直接为农业生产服务的生产设施占用农用地的，不缴纳耕地占用税。 2、纳税对象 建房或者从事其他非农业生产建设所占用的耕地，对占用耕地行为的课税。 五、耕地占用税的减免 （一）免税 1、军事设施占用耕地 2、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地 （二）减税 1、铁路线路、公路线路、飞机