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第五章　房地产投资的资金筹措 第五章　房地产投资的资金筹措 第一节　房地产项目的投资构成 一、房地产综合开发成本 一、房地产综合开发成本 一、房地产综合开发成本 二、房地产销售成本 成功案例 第二节　房地产项目资金筹措的渠道 房地产融资的概念 房地产融资的意义 房地产开发项目资金使用的特性 房地产开发项目资金筹集的基本原则 二、内部融资 三、外部融资 三、外部融资 4.以销售为基础的筹资 4.以销售为基础的筹资 5.利用各类信托基金融资 6.利用各类企事业单位的自有资金 三、外部融资 第三节 房地产项目资金筹措方式 第三节 房地产项目资金筹措方式 第三节 房地产项目资金筹措方式 第四节　房地产项目投资成本费用估算 第四节　房地产项目投资成本费用估算 二、项目投资总成本估算表 二、项目投资总成本估算表 序号 名称 计量单位 一、土地成本 熟地挂牌竞价 初始挂牌价格 契税 　土地成交价×4% 公证费 土地成交价×0.5‰ 印花税 土地成交价×0.5‰ 二、前期费用 勘探费 　　10元/平米 建筑规划设计费 30元/平米 二、项目投资总成本估算表 二、开发费用 9、管理费用 开发成本的2%-3%。 10、财务费用 为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。 11、销售费用 一般取销售收入的3%—5%。 二、项目投资总成本估算表 三、建安工程费 基坑维护、土石方工程 　2.50% 建安工程 小高层 　　1100元/平米 别墅 　　　1100元/平米 多层公寓 　　　800元/平米 情景西班牙洋房 1000元/平米 会所、幼儿园及物业用房1500元/平米 二、项目投资总成本估算表 四、配套工程建设费 1.市政规划配套费 1.1公共设施配套费 　105元/平米 1.2白蚁防治费 　　 1.15元/平米 2.市政配套建设费 2.1市政给水管设计及施工费 　　　15元/平米 2.2电力设施设计及施工费 200元/平米 2.3有线电视设计及施工费 5元/平米 2.4电信设计及施工费 　　 5元/平米 2.5煤气设计费 　　　　　 4.50% 2.6煤气施工费 　　　　　 8元/平米 3.安防等智能化系统 　　　　　　12元/平米 4.小区室外绿化、管网及道路等　 200元/平米 5.人防异地建设费 52元/平米（按标准应建约16468平米，其中30%异地建设） 二、项目投资总成本估算表 五、其它开发费用 监理费 1% 工程交易综合服务费 　　0.15‰（按建安成本的0.15‰计算） 施工合同印花税 0.03% 质量安全监督费 0.32% 公共设施维修基金 2% 工程档案管理费 0.3元/平米 建筑防雷审核费 1.4元/平米 六、不可预见费用 3% 七、开发间接成本合计 1、 开办费和管理费 2% 2、 销售费用 策划代理费 1.2%（销售收入×1.2％） 3、 财务费用 按缺口资金7000万贷款1年计算财务费用，贷款年利率6% 二、项目投资总成本估算表 八、开发相关税费 营业税 5%（按全部销售收入的5.00%计算） 教育费附加 1%（按营业税额的1%计算） 企业所得税 3.30% 土地增值税 1% 印花税 0.3‰ 产权转让登记费 3元/平米 产权测量费（住宅） 1.5元/平米 一、开发费用 9、管理费用 开发成本的2%-3%。 10、财务费用 为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。 11、销售费用 一般取销售收入的3%—5%。 * * 第一节　房地产项目的投资构成 第二节　房地产项目资金筹措的渠道 第三节　房地产项目资金筹措方式 第四节　房地产项目投资成本费用估算汇总 一、房地产综合开发成本 二、房地产销售成本 资金是企业的血液，是一种稀缺资源，对于资本密集型的房地产企业来说，资金的重要程度更为突出。 一、房地产综合开发成本 土地 费用 城市建设配套费