第八章房地产估价精选.ppt

第八章 房地产估价程序 　§8-1．房地产估价程序概述 　一、房地产估价程序的内容（12项） 　　获取估价业务 　　受理估价委托 　　制定估价作业方案 　　搜集估价所需资料 　　实地查看估价对象 　　分析估价对象价值 　　测算估价对象价值 　　判断估价对象价值 　　撰写估价报告 　　内部审核估价报告 　　交付估价报告 　　估价资料归档 二、房地产估价程序的作用 　　估价程序的作用 　　一是规范估价行为 　　二是避免估价疏漏 　　三是保障估价质量 　　四是提高估价效率 　　估价程序在估价鉴定中的作用 　　对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定中，其中一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的程序 §8-2 获取估价业务 一、估价业务来源渠道 　　专业估价业务来源渠道 　　被动接受 　　主动争取 　　争取估价业务应当通过提升自己的知名度、品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段获得 　　自有自估 　　这种估价行为不属于专业估价行为，其估价结果或估价报告对外不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数 二、不应承接估价业务的情形 　　有利害关系或利益冲突的：尤其是在拆迁评估和抵押评估中，超出了自己的业务范围的 　　一级资质公司可以从事各类房地产估价业务 　　二级资质公司可以从事除公司上市、企业清算以外的估价业务（除两项） 　　三级资质公司可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的估价业务（除三项） 　　暂定期内的三级资质公司可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的估价业务（五项除外） 　　自己的专业能力难以胜任的： 　　可以介绍给其它合适的公司 　　可以与合适的公司联合承接或合作完成 　　可以聘请其它专业机构出具专业意见 　【2007年真题】 　　暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ 　）。 　　A．在建工程抵押估价业务 　　B．城市房屋拆迁补偿估价业务 　　C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 　　D．正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 　　【答案】D §8-3．受理估价委托 一、受理估价委托概述 步骤： 明确估价基本事项、确定估价其他事项、草拟估价委托书和估价委托合同、接受估价委托书及签订估价委托合同。 相关规定： 估价业务应以估价机构名义统一受理，统一收取费用，估价师不得以个人名义承揽估价业务。 分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽业务。 签订估价委托合同之后，未经委托人同意，不得转让、变相转让估价业务。 　　【2006年真题】 接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（ 　） 　　【答案】× 　　【解析】经委托方同意的情况下可以转让 二、明确估价基本事项 　　明确估价目的----龙头 　　估价目的原则上应由委托人基于估价需要而提出，但委托人可能不具备专业估价知识，无法准确表述，一般应当由估价师用符合估价要求的表述将其表达出来，然后再请委托人确认。 　　估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何用途、是供给谁或者由谁认可来明确。 　　明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点以及估价类型 　　明确估价对象 　　估价对象应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据法律、法规和政策并征求委托人同意后确定 　　估价对象的内容包括估价对象的实物状况、权益状况和区位状况三大类 　　估价师还应要求委托人提从其所能提供的反映估价对象状况的资料 　　明确估价时点 　　估价时点不是由委托人决定的，也不是由估价师单独决定，而应由估价师根据估价目的，在征求委托人同意后确定，也就是由估价目的决定 　　明确估价类型 　　估价类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由估价师决定，而是由估价目的决定 　　不同的估价类型，即使使用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取值也可能不同 【重点】估价时点的确定 　　一般项目以房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内某个日期为估价时点 　　国有土地上房屋征收估价的估价时点，一般为房屋拆迁许可证颁发之日，分期分段实施的，以当期当段房屋拆迁实施之日为估价时点 　　参原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价的，其估价时点为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误 　　【2007年真题】 　　1列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ 　）。 　　A．估价对象 　　B．估价时点 　　C．价值类型 　　D．估价方法 　　E．估价所需材料 　　【答案】BC 【2006年真题】 　　下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ 　）。 　　A．对当前的价值进行评估，一般以实