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关于近期房地产业存在问题的思考与建议 从2007年9，10月份起，中国的房地产市场发生了转折性变化，主要表现在商品房成交量大幅度的萎缩和价格下滑增幅逐月走低。这一转折的根源在于国际金融危机影响日益扩大；国际农产品和能源的持续大幅度上升，导致通货膨胀成为我国经济发展中新的主要障碍；国家宏观经济调控采取的严厉的货币紧缩政策。 今年上半年房地产市场全国总体形势尚属平稳。但中国GDP增幅的快速下滑、大量制造业中小企业倒闭、资本市场出现匪夷所思的持续性下探、房地产市场舆论环境恶化。由次贷危机引发的华尔街金融危机在九、十月份向全球爆发性扩散，已经严重影响到各国的虚拟经济和实体经济。这场金融危机目前还不见低，也只有通过各国政府的联手干预，才有可能度过难关。但政府的政策并未给市场带来信心支撑。在这种背景下，中国房地产业已经进入衰退期。 本轮房地产调整与2003年、2005年的情况都有所不同。那时候是密集型的调控政策出台，并未对产业发展和市场刚性需求产生重大实质性影响。而本轮调整专门针对房地产业的调控政策并不多，但由于世界的经济基本层面发生了方向性的改变，从而严重影响到中国经济的安全和稳定，致使房地产的市场形势逐步严峻起来。 作为房地产商业协会，近期我们听到了来自开发商、银行、基金投行、房地产研究机构和消费者等社会各方面的声音。作为本轮调整的影响对象，他们有和政府视角有所不同的社会情景，也有站在市场第一线的切身感受。我们希望将这些想法和观点坦诚呈上，毕竟一个健康的经济环境和稳定的房地产市场是所有人都希望的。 一、目前房地产行业的现状及问题 1、市场成交低迷、房价体系面临崩溃风险 首先，从市场供求来看，商品房成交量和在建规模都在持续走低，从东部地区向西部地区逐步蔓延。 在长达几年的房地产调控期间，全国主要20个大中城市市场供求总量基本平衡。但从去年四季度开始，市场供求关系发生逆转，大量上市房源难以成交。特别是今年二季度开始，由于市场成交量的持续低迷，市场供求失衡状况逐步加剧，大量待售房源不能实现销售。 全国20个大中城市供求走势图 数据来源：易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统 其次，从价格体系来看，已出现全国性降价，未来存在崩溃的风险。 在资金压力和市场压力下，开发商群体通过调整售价开始自救。就我们所监测的近30各城市来看，至8月份仅有7个城市房价仍保持平稳，其他22个城市价格体系均有所松动，大部分城市已经明显开始降价，部分供应量较为充足的区域板块已经爆发了惨烈的价格战，如上海的三林、九亭、松江新城板块，由于后续供应量充足，市场竞争激烈，部分项目价格下跌幅度已经达到30%左右。南京的江北板块则更为混乱，价格战已愈演愈烈，整体价格下跌幅度都在30%左右。按此发展，未来全国的房价体系将面临着崩溃的风险。 2、房地产企业资金链面临断裂危局 一是销售回款减少。房地产市场销售低迷导致开发企业2008年销售回款明显下降。据统计，截至7月份，全国商品房销售额为12221亿元，较去年同期下降7%。行业内的上市龙头企业情况也不乐观，据万科公告，2008年8月份万科实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别同比减少32.8%和35.2%；9月份实现销售金额43.0亿元，较上月增加5.7%，比去年同期减少37.9%。2008年1-9月份，公司累计销售面积402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比07年同期减少8.9%和3.2%。 二是银行贷款紧缩。2007年9月开始的紧缩性货币政策对房地产行业造成了重大的冲击。房地产开发企业难以获得开发贷款。以上海为例，根据上海银监局今年7月份发布的《上半年上海市房地产信贷报告》，2006年上海中资银行房地产开发贷款增量为427亿元，2007年上海房地产开发贷款仅增加37亿元，大幅萎缩90%以上；同时由于第二套房贷政策的实施也导致部分购房者贷款难度加大，影响了企业的销售回款。 三是资本市场融资受阻。以股票市场为主的资本市场是房地产龙头企业的重要融资通道，2007年房地产行业通过资本市场直接融资在千亿元以上。但今年国际、国内股票市场不景气以及国家对房地产行业的调控导致房地产企业通过资本市场融资明显受阻。恒大、龙湖等企业上市失败，房地产企业再融资申请频频被否使得今年房地产行业通过资本市场融资额度大幅缩水。 最后，外资渠道也受到限制。自2006年开始我国实施对外资机构和个人购买国内商品房实施限制政策以来，外资进入国内房地产市场受到明显抑制。2008年这一现象更为突出，在华房地产投资的海外买家明显减少。统计显示，第三季度，曾是外资投资意愿最强烈的上海楼市，也仅有三宗外资购买交易。而早期进入中国的海外投资者却由于国外金融市场动荡、资金短缺开始抛寻求转手，摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟、美林等多家外资投