资产评估复习提纲..docx

资产评估第一章 资产评估概述【名词解释】资产评估的概念资产评估是指在市场经济条件下，由专业机构和人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，遵循适用的原则，依据法定程序，选择适当的价值类型（估价标准），运用科学的方法，对资产某一时点价值（即评估基准日的价值）进行评定估算的经济行为。资产评估的特点现实性：指以评估基准日为参照物时间，按照这一点的资产实际状况对资产价格进行评定估算。市场性：指通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告，并接受市场的直接检验。预测性：用资产的未来潜能说明现实，一项资产是否有价值，取决于能否给资产的所有者带来预期收益。公正性：评估服务于资产业务的需要，相对于评估当事人具有独立性，评估过程及其结果应当以评估对象评估时的各种主客观条件为依据，不能倾向于当事人任一方。咨询性：为资产业务提供专业化股价一件，无强制执行的效力。资产的概念、基本特征指特定权利主体拥有或控制的，并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。基本特征：资产必须是经济主体拥有或者控制的。资产必须能以货币计量。资产必须是能够给经济主体带来经济利益的资源，即渴望给经济主体带来经济流入的资源。资产的分类方法（具体定义看P5）按存在形态分：有形资产、无形资产按是否具有综合获利能力：单项资产、整体资产按能否独立存在分：可确指的资产、不可确指的资产（商誉）按可否移动分：动产、不动产按与资产经营过程的关系分：经营性资产、非经营性资产按流动性分：流动资产、长期投资、固定资产、无形资产等资产评估的价值类型（以资产评估的股价标准形式分类）P6重置成本现行市价收益现值清算价格资产评估的前提假设P7交易假设持续使用假设公开市场假设清算假设第二章 资产评估的基本方法【名词解释】资金的时间价值成本法、市场法、收益法、清算价格法的基本概念和使用条件或范围复原重置成本和更新重置成本P23重置成本估算的几种方法几种贬值的估算方法【计算公式】收益法资产未来收益期有限的情况资产未来收益无限期未来收益年金化资产未来收益无限且未来收益不等额的情况——无限期分段法有限年期收益情况（P21例2-6）资产纯收益在n年（含第n年）以前有变化，在n年（不含第n年）以后保持不变，收益年限为N，因此纯A的收益年限为（N-n）成本法成本法基本计算公式有形损耗：实体性贬值无形损耗：功能性贬值、经济性贬值若只考虑资产的实体性贬值：重置成本的估算方法重置核算法（可估算复原重置成本和更新重置成本）直接成本：建筑基础、墙体、屋面、内装修等；机器购价、安装调试费、运杂费、人工费等间接成本：建造管理费用、总体设计制图等支出其中，间接成本的核算方法：按人工成本比例法单位价格法直接成本百分率法（最常用）物价指数法（仅考虑价格变动因素，确定的是复原重置成本）价格变动指数可采用定基物价指数或环比价格变动指数。采用定基物价指数时：（P25例补）采用环比物价指数X时：，为第i年的环比物价变动指数。功能价值类比法（P26例2-11）生产能力类比法（当资产的功能变化与其价格或成本的变化呈线性关系时）规模经济效益指数法（当资产的功能变化与其价格或成本的变化呈指数关系时）X为规模经济效益指数。统计分析法（P27例2-22）利用某一相同类型资产抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算分类资产的调整系数K：根据调整系数K估算被评估资产重置成本实体性贬值的估算方法（有形损耗，资产由于自然力（物理、化学）的作用而发生的损耗。决定因素有使用时间、使用率、资产本身质量、维修保养程度）观察法或者使用年限法（残值较小可忽略不计）（or有形损耗率）资产利用率1，超负荷运转；资产利用率1，开工不足。修复费用估算法：通过确定被评估资产恢复原有的精度和功能所需要的费用来确定该项资产的实体性贬值。当资产通过修复恢复到其全新状态，该资产的实体性贬值等于其修复费用。注意区分有形损耗的可修复部分和不可修复部分。可修复部分的有形损耗是技术上可以修复且经济上合算，敖阔零件更换、修复、改造、停工损失等费用支出，直接由支出金额确定；不可修复部分是技术上不能修复或技术上可以修复但经济上不合算，由观察法或使用年限法确定。例子可参看P29例2-15功能性贬值的估算（指运营性功能性贬值，相对于全新资产由于技术陈旧、功能落后所导致的原有资产的相对贬值。生产能力、工号、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，同时还有技术进步因素，相应确定功能性贬值额）超额投资成本形成的运营功能性贬值（购建新资产的投资成本小）超额运营成本形成的运营功能性贬值（运营成本：工人工资、材料和能源消耗）经济性贬值及其估算（由于被评估资产外部经济环境引起的达不到原设计获利能力的资产贬值，主要由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置。当资产使用基本正常时，不计算其经济性贬值）例题P31例