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建筑产品策划专题 本职工作系统分析报告 建筑策划定位 定义：在设计管理体系中，为项目开发提供科学而合乎逻辑的设计手段，综合考虑营销策划、成本运作及发展周期的安排，以求提升产品竞争实力，获得最优化控制产品品质的方案。 建筑策划走在建筑规划设计之前：提出建筑规划设计的各项要求，约束建筑设计如何去运作。所以建筑策划是在投资商与建筑师之间为满足“投资性价比” 而相互沟通的一个重要环节。 策划依据：目标客户群不同，他们的基本需求也不会相同， 这直接影响建筑的投资、风格、造型和环境设计的决策。 策划目标：赋予项目一种得体的功能，赋予每种布局以得体的生活内容．起到提高生活质量、引导生活、引导消费的作用 建筑策划处理关系 （1）宏观的：人与环境的关系，精神因素及社会机能景观与经济，生态与可持性发展，建筑与人生理心理的关系。 （2）微观的：策划涉及的是空间、功能、造型，是传统型的，建设目标的确定，建设目标的构想，对构想结果的使用效益的预测，目标相关物理心里量进行分析评价，设计任务书的生成。 处理开发商与设计院的关系，从“作品”过渡到“产品”。 建筑策划解决的问题 规划形态/结构vs项目发展节奏 建筑产品定位 项目整体风格问题 户型与楼型的结合问题 项目的景观设计问题 建筑产品策划物料档次定位 售楼现场的包装与现场展示的问题 建筑策划科学办法 建筑策划的科学办法主要包含以下三个因素： 1.运用市场营销和建筑学的原理。 2.需要市场经验和技术规范， 但不仅依赖经验和规范． 3.以实态调查为基础，用计算机、专业软件等现代化手段对目标进行研究分析。 建筑策划研究内容 建筑策划应用在房地产开发的市场研究数据主要包含以下: 1)建筑环境和历史背景研究 2)建筑文化和风格定位研究 3)主力户型选择和配比研究 4)室内空间尺度和布局研究 5)环境规划和景观艺术研究 6)公共装饰材料研究 7)背景灯光设计研究 8) 目标客户群生活方式研究 建筑策划环节叙述 六个环节： 目标设定——用途、目标、规模性质 （1）外部条件调查，社会环境，人文环境，自然环境，基础设施，规划设计条件。 （2）内部条件调查，项目包括使用者、住户、商家、物业管理者、功能要求。 （3）空间内容构想，形成概念设计，把空间构想的东西提出来，进行空间评价，这是建筑策划区别于一般方案设计不同的地方，建筑策划要运用建筑策划的手段来对空间构想进行空间评价，通过对生活的预测以及时态调查的分析、归纳、总结和提炼对空间加以修正，通过这个机制的运作反馈到这个环节中去，这是建筑策划中最主要的过程。 （4）技术构想：材料、结构方式、构造、设备，这也是建筑策划方案之一。 （5）经济策划：是对可行性研究的一种补助投资计划的明确，比如酒店有多少客户适宜、投资多少？回报率多少？商场有多大面积，一次投资多少？回报率多少？几年回收？从中得出结论、经济评价分析来确定分期建设问题。通过以上运作得出建筑策划报告，包括设计要求，功能分配，设计任务书，然后研究，探讨得出完整结论，是数字化的，准确的，定量化的东西。 （6）目标空间内容的生成:是建筑策划的最后一个环节，前面研究完就要形成文字部分结论，这个结论就要供给下一步的建筑设计做依据，制作出设计任务书，它会满足你功能的需要，这就使得这个项目区别于其它项目，因为附加内容增多了，这个结论报告就生成了 建筑策划的程序： a、信息资料收集：认识内部条件、外部条件把信息收集起来； b、限定条件，没有条件的项目是不存在的，有了条件才能成为项目，才能成为我们设计的研究依据； c、列出方案：找出解决方法； d、拟定任务书：确定实施，提交设计院; 建筑策划评判标准 * * 项目立项 建筑策划 提升产品竞争实力 建 筑 设 计 市 场 营 销 成 本 运 作 发 展 周 期 建筑策划评判标准 是否将产品的劣势转化为优势 主观主题是否达到引领市场及 引起客户的共鸣 主题是否明确表达产品的独特特征 主题是否明确表达产品的设计实质 建筑策划评判标准 A是否将产品的劣势转化为优势 B主观主题是否达到引领市场及 引起客户的共鸣 C主题是否明确表达产品的独特特征 D主题是否明确表达产品的设计实质 * *