土地储备论文：大型居住社区建设基地核发房屋拆迁许可证的方案分析.docVIP

土地储备论文：大型居住社区建设基地核发房屋拆迁许可证的方案分析 根据市委、市政府统一部署，2009年以宝山顾村、嘉定江桥、闵行浦江、松江泗泾、青浦华新、浦东周康航、曹路、三林等八个建设基地为重点，加快推进本市大型居住社区建设和管理。2010年全市以市区联手方式启动第二批大型居住社区土地储备工作，共涉及浦东、嘉定、奉贤、闵行、青浦、宝山、松江等7个区13个拓展基地，规划用地面积约55平方公里。 运用SWOT分析模型开展分析 SWOT分析法一般用于现代的战略规划报告中，来自于麦肯锡咨询公司的SWOT分析，包括分析企业的优势（Strength）、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)、风险(Threats)，其实质上是将企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁的一种方法。 基于大型居住社区建设基地面积较大、动拆迁量较多、动迁时间跨度较长的状况，对其的开发建设有整体拆迁和分批拆迁两种模式，于是产生核发房屋拆迁许可证是“一张整体拆迁许可证”还是“N张拆迁许可证”两个方式，需要运用SWOT方法对优劣势、机会、风险进行分析。 政策背景分析 一是土地批文下达情况：由于基地的面积较大，上海市审核耕地、非耕地的权限必须严格按照国土部的有关要求，土地批文的批次报批、下达有个时间上的制约因素。 二是从拆迁许可证核发管理层面，1张或N张是操作手续数量上多寡，依拆迁人申请核发拆迁许可证，政策上没有数量上的限制。 三是在方案时滞方面，1张整体许可证动迁方案决策时滞较长、发证的时间会在所有土地批文全部办出之后，可以有较充裕的时间排摸情况、研究分析、想清问题。由于基地政策口径可保持统一性、延续性，有利于整体推进，当然如果1张拆迁许可证的范围过大，会因被拆迁人想法的多样、对拆迁的期望值过高而导致许可证不断延期； N张许可证动迁方案决策时滞较短，可以随着土地批文的不断办出，逐个发放，前期会较快。但若一旦碰到问题特别是后期动拆迁压力较大。 四是在方案评估基价上：1整张许可证，评估时点为许可证核发日；N张许可证，会有N个评估时点。有利方面：对于时间跨度较长、不同（区域）基地，N张可以制定不同的评估基价；不利方面：对于时间跨度较短、同一（区域）基地，N个评估时点若制定有差距的评估基价，居（农）民不认可，实际操作性差。 五是动迁配套房源落实上：1整张许可证核发，由于拆迁许可证核发要件之一是要求拆迁人具有30%房源，对拆迁人压力大；N张许可证对拆迁人落实房源的压力小。 六是返征地指标的整体落实方面：1整张拆迁许可证对于涉及动迁企业的返征地指标与地块同步落实可能性大。 基地特征分析 一是公众的信任程度：动拆迁工作开展多年，公众会相互比较，怕吃亏的心理普遍存在，对拆迁人信任度不高。 二是农村和城市动拆迁的区别：农村具有地缘近、血缘亲的特征，乡情、族情特征显著，户与户之间、家族与家族之间、村与村之间的联系比城市密切。 三是重要依靠力量：在农村动迁，村委会是重要的依靠力量，要善于发挥村委会的作用，因为居（农）民对村委会有一定的亲近感和信任感。 四是操作上实施时间尽量要短。大基地建设的目的是政府加大住房的保障力度，这对大基地的动拆迁提出时间要求。根据多年的动拆迁经验，一块基地一旦开始动拆迁，就要持之以恒尽快推进，若中途由于各种原因停顿，由于时过境迁，很多时机、政策、心态都发生变化，再推进的难度就会加大。 心理学分析 一是广泛认可程度：从地缘上看,整个大基地是一个完整的整体，不论发2张还是发N张，都是人为进行的切割，当地居（农）民只认同样的政策口径、同样的安置房源标准（希望统一规划）。 二是“患不公”的心态普遍：希望“公平、公开、公正”——被拆迁人的基本情况公开、配套房源公开、拆迁去向公开。 三是攀比、观望、等待、对抗等心理：族系之内会经常联系，产生比较心理；若安置房源规划不一、标准不一，居（农）民会有等待心理；不同基地之间还存在攀比心理，内心认为不公会产生对抗心理；不同安置时间会产生观望心理。 影响因素分析 一是拆迁政策：拆迁政策可能发生的变化不可预见。 二是金融资金情况：动迁费用的给付情况，1整张拆迁许可证会使得动迁资金整体要求支付的理由充分。 三是时间与成本的关系。动迁成本在居（农）民、企业动迁成本确定的基础上，主要与动迁时间相关性较大，即动迁成本=f(居民、农民、企业动迁费用，延续时间，……)。 二、方案对比 （一）1整张拆迁许可证 优势（Strength） ＊动迁方案的效果时滞较短； ＊评估基价唯一，有利于时间跨度短、统一（区域）基地的推进； ＊大基地是完整的整体，整体发一张拆迁许可证，群众认可程度高； ＊动迁配套安置房可以在核发拆迁许可证时一次性确定; ＊动拆迁资金有理由按照整个地块要求予以支付； ＊涉及动迁企业的返征