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第七章 投资性房 地产 第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 一、定义与特征 （一）定义 投资性房地产，是为赚取租金或资本增值，或者两者兼而持有的房地产 （二）特征 1、投资性房地产是一种经营性活动 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1、已出租的土地使用权 注：以下各项不属于投资性房地产 ①企业计划出租但尚未出租的土地使用权 ②以经营方式租入土地使用权再转租给其他单位的 （二）不属于投资性房地产的项目 1、自用房地产 Eg： ① 企业拥有并自行经营的旅馆、饭店 ②企业自用的办公楼、生产车间和厂房等 ③出租给本企业职工居住的房屋 2、作为存货的房地产 tips: 若某项房产部分自用、部分用于赚取租金或资本增值，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产； 不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 例： 下列各项中，属于投资性房地产的是（ ） A 已出租的建筑物 B 待出租的建筑物 C 已出租的土地使用权 D 以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 答案：AC 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、外购的投资性房地产 ●确认条件：企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产 思 考：企业购入房地产自用一段时间再改为出租 或用于资本增值的，应该怎么处理？ 应先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值开始起，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 ●初始计量：取得时的实际成本 包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 ● 账务处理： 例：甲企业购入土地使用权用于出租，价款为7856万元，款项以银行存款转账支付。假定不考虑其他相关税费。 1、若该企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，甲应如何进行会计处理？ 2、若该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，甲企业应如何进行会计处理？ 1、 借：投资性房地产 贷：银行存款 2、借：投资性房地产—成本 贷：银行存款 二、自建的投资性房地产 ●确认条件：企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产 思 考：企业自建房地产达到预定可使用状态后一段时 间才对外出租或用于资本增值的，应该怎么处 理？ 应先将自建的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。 ●初始计量：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等 ● 账务处理： 例:企业在拥有使用权的一块土地上自行建造一幢办公楼，准备用于出租。工程期间投入工程物资6800万元，发生人工费400万元，假定无相关税费。现工程完工达到预定可使用状态并开始出租。该土地使用权成本为4800万元，假定企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，该企业应如何进行会计处理？ （1）工程领用工程物资时 借：在建工程 贷：工程物资 （2）发生工程人员薪酬时 借：在建工程 4000000 贷：应付职工薪酬 4000000 （3）工程完工并出租时