《34关于房地产开发企业征收和汇缴如何填报纳税申报表的分析.docVIP

关于房地产开发企业预缴和汇缴企业所得税 如何填报纳税申报表的分析 王书平 引言：房地产行业在中国的真正发展，不超过20年，但就是这20年，催生出一个让人爱恨交织的庞大行业，同时也是税负较高的行业。作为一个肩负重任而未迈入成熟发展阶段的独特行业，房地产正经历有史以来最严厉的一次行业调控，而调控的核心之一就是税收监管。但在实际操作中，税务机关和纳税人对许多问题的处理也出现了争议，如企业所得税预缴和汇缴申报表如何填报的问题就是其中之一。 一、案例资料 项目工程资料 项目 预售开始日期 完工日期 销售完毕日期 A1房产 2010年2月 2011年6月 2011年12月 A2房产 2011年4月 2012年9月 2012年12月 项目财务资料 单位：万元 项 目 2010年 2011年 预 售 收 入 管理人员工资 业务招待费 广 告 和 业 务 宣 传 费 营业 税、 城建 税、 教育 费附 加、 地方 教育 费附 加，价调金 （5.575%） 预 征 土 地 增 值 税 （1%） 预 售 收 入 销售收入（不含结转的预售收入） 完工开发成本 管理人员工资 业务招待费 广告费和业务宣传费 营业 税、 城建 税、 教育 费附 加、 地方 教育 费附 加、价调金 （5.575%） 预征土地增值税 （1%） A1房产 6000 60 100 300 334.5 60 4000 7000 70 120 200 501.75 90 A2房产 5000 除上述业务外，不考虑其他纳税事项 兴华房地产公司会计处理为：未完工产品预售收入根据《会计准则》的规定不确认“主营业务收入”，而通过“预收账款”科目核算，待开发产品完工后，再从“预收账款”科目结转到“主营业务收入”科目。未完工产品预售收入缴纳的税费，根据总局《房地产业所得税管理操作指南》（2009年版）第50页“四、1营业税金及附加的会计核算”要求，不确认“营业税金及附加”。“应缴税费”科目存在借方余额，待开发产品完工后，再结转到“营业税金及附加”科目。完工产品销售收入确认“主营业务收入”，相应税费直接确认“营业税金及附加”。 二、问题与要求 兴华房地产公司2010年和2011年两个年度的企业所得税如何计算和填报纳税申报表？ 三、案例解析 经过笔者的分析研究，要答复上述问题，首先必须解决以下两个关键问题： 一是房地产企业销售未完工产品取得预售房收入相关税金和费用能否在当期扣除？ 根据总局《房地产业所得税管理操作指南》（2009年版）第50页“四、2、营业税金及附加的税务处理”，总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第九条、第十二条规定：企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。同时，企业在计算应纳税所得额时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税金、土地增值税等。但是，晋地税函[2010]47号、晋地税发[2010]50号文件明确规定：“房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，按预计利润率计算的预计利润应直接计入当期利润总额，其对应的期间费用和税金在当期不再扣除。”理由是：“在确定预计利润时，已充分考虑减除了相应的期间费用和税金。”这显然有悖于总局文件精神。 二是房地产开发企业销售未完工产品取得预售收入应缴纳的相关税金在什么科目核算？ 新会计准则现有对建安企业、金融企业以及保险企业等特殊行业的具体准则规定，而对于在核算上较为特殊的房地产行业，新的会计准则出台后还没有出台相关的准则予以规范。因此，大部分企业，包括总局文件仍按财会字[1992]第015号的规定，把按预收账款计算的税金作为了一项负债递减项目考虑，即将房地产企业对于预收账款缴纳的流转税挂“应交税金”的借方，实际上是沿袭了原房地产行业会计制度中的规定，与会计准则和会计制度附录中会计科目使用说明中的规定有异。 个人认为，房地产企业预售收入缴纳的营业税金及附加应计入“营业税金及其附加”科目核算，期末，应将其余额转入“本年利润”科目。理由如下： 有关法律条文的说明 序号 法律条文及原则 说明 1 “营业税暂行条例实施细则”第二十五条：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 该规定说明房地产企业销售未完工产品取得预收款收入即发生了法定纳税义务，依法应当缴纳营业税及其附加税费 2 ①《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出、 成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳所得税时扣除。 ②国税函[2008]1081号：附表一⑴《收入明细