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土地和房地产项目经济测算 假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法 假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 计算公式为： 地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润 对于市场预测准确是土地价格测算科学性的基础 案例：项目用地性质为商住项目，根据委托方提供的建筑设计方案，相关规划指标如下 Step1: 测算项目开发价值 预测项目在一年后的销售情况（以项目取得预售资格后的项目均价）：商业售价：8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平方米。 则项目能够实现的销售收入为：41232万元。 Step2: 测算项目建筑成本（不含地价） 预测项目的建筑成本（在大亚湾项目的高层建筑成本）： Step3: 测算项目开发成本及费用 ①取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费=(3%+0.05%)V=0.0305 V（元）（土地交易中心询问） ②管理费：取建造成本的3％。 ③不可预见费：取建造成本的3％。 ④销售费用：取开发价值的3％. ⑤销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价值