房地产市场调查..docVIP

第二章 房地产市场调查 ◆ 本章学习目标 1、掌握房地产市场调查的原则有哪些； 2、掌握房地产市场调查的具体内容； 3、掌握房地产市场调查的阶段划分与各阶段的调查要点； 4、了解房地产市场调查方法的分类； 5、掌握房地产市场调查包括的基本程序。 ◆ 本章教学内容 1、房地产市场调查基础知识 2、房地产市场调查内容与要点 （1）市场环境调查——经济环境 （2）市场环境调查——政策环境 （3）市场环境调查——人口环境 （4）消费者调查 （5）房地产市场情况调查 （6）房地产市场调查各阶段要点 3、房地产市场调查的方法 （1）按调查对象划分的调查方法 （2）按调查方法划分的调查方法 4、房地产市场调查的程序 ◆ 本章重点 1、房地产市场调查的概念 2、房地产市场调查内容 3、房地产市场调查各阶段要点 4、房地产市场调查的方法 5、房地产市场调查包括的基本程序 ◆ 本章难点 1、房地产市场调查内容 2、房地产市场调查各阶段要点 第一节 房地产市场调查基础知识 一、房地产市场调查的目的和作用 房地产市场调查是房地产市场营销活动中的基础工作，是对企业所面临的特定营销环境有关资料及研究结果作系统的设计、收集、分析和报告的活动；也即利用某种调查方式和方法，系统地收集有关市场、商品、顾客行为、销售等方面的数据与资料并加以整理。它把消费者、公众和营销者通过信息联系了起来，这些信息的职能包括：识别、定义市场机会和可能出现的问题，制定、优化营销组合并评估其效果。 市场调查的目的是为企业提供真实的市场背景资料，为决策提供参考依据。调查的服务对象可以是企业、公司、团体以及任何一切企事业单位的管理决策层或个人。市场调查的目的可能是为了制定长远性的战略规划，也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。研究可以是学术性的，也可以是实用性的。 1、房地产市场调查是企业进行经营决策的必要前提 房地产企业要进行经营决策，首先要详细了解企业内部和外部环境情况，这是经营决策所必需的。而要掌握这些情况，就必须进行市场调查。 2、房地产市场调查是进行市场预测的必要条件 房地产开发周期较长，对于任何项目未来的需求情况都具有不确定性，因此必须进行市场调查。 3、房地产市场调查是改善企业经营管理，提高经营决策水平的必要途径 因为通过市场调查不仅可以了解到消费者对本企业商品房的意见、建议，而且还可以了解其他企业商品房的开发情况、销售情况及其经营策略，从而有利于学习先进经验，改善本企业的工作，提高经营管理水平。 4、房地产市场调查也是企业进行竞争的必要手段 企业要具有较强的市场竞争力，就必须了解市场形势，“知己知彼”才能“百战百胜”。而市场调查则是了解竞争行情、反馈市场信息的必要手段，同时也是提高企业竞争力的必要途径。 二、房地产市场调查的原则 房地产市场调查必须遵循以下原则： （一）准确性原则 资料的准确与可靠，这是房地产市场调查的核心。因为只有掌握客观真实的情况，才能作出正确有效的决策。因此，在房地产市场调查中，必须保持资料的准确性，客观如实地反映房地产市场情况，同时也要对市场情报进行认真的鉴定和评价，以去伪存真，做到准确可靠。 （二）及时性原则 由于房地产市场情况同其他商品市场一样是瞬息万变的，不及时调查发现问题，并做出适当决策，就会坐失良机，使企业失去市场，甚至亏损或破产。因此，必须坚持房地产市场调查的及时性。 （三）计划性原则 房地产市场调查不仅是一项复杂而细致的工作，而且面广量大，所以，必须要有周密的计划，以围绕主题，分清主次，突出重点，统筹安排，严密组织。 （四）系统性原则 对房地产市场调查所取得的信息资料要认真整理，合并分类，做到条理化，这样才能对市场情况作出比较正确全面的判断，克服片面性。 （五）针对性原则 房地产市场调查是为主经营决策服务的，这就要求一定要从实际需要出发做好调查，并且确保有的放矢和有针对性地进行。 （六）经济效益合理性原则 即用最少的费用取得最佳的调查效果。因为调查的目的就是为了减少消耗，提高效益，避免经营的盲目性，所以在房地产市场调查过程中，同样要体现这一原则，即采用科学的调查方法，以减少调查费用的开支。 三、房地产市场调查的特点 （一）房地产市场调查的内容广泛 房地产市场调查既包括很简单的内容，如被调查者的性别、年龄、文化程度等基本情况；也包括如态度或爱好之类的复杂问题。有些问题被调查者可能不会回答，例如消费者的户型和空间布局偏好的调查，消费者在不能面对实际户型空间时，一般很难回答调查者的问题。要得到这些方面的信息必须要相当的专业知识、努力和智慧。仅靠一般的调查，就想得到所需的信息是不可能的。房地产市场调查分不同阶段，各个阶段的侧重点也不一样。 （二）房地产市场调查有很强的针对性 房地产市场调查需要具体问题具体分析。一个调查项目可