中广信石榴庄前期定位策划2015题稿.ppt

道路：目前该区域内主要交通干线有：南苑路、南顶路、宋家庄路和成寿寺路。 南苑路：连接南三环与南四环，该路段为双向8车道的主路和4车道的辅路构成，道路中央为宽20多米的草坪。 南顶路和宋家庄路：目前交通状况较差，均为市政府近期将要加大整治的重点道路，宋家庄路拓宽后将达到50米宽，成为南城由三环通向四环最宽的一条干路。 成寿寺路：北起南四环路肖村桥，向南经铁路环线等地，至南五环路以北，长约3720米。目前路面相对较窄，而且一直没有非机动车道和道路两边的便道，交通拥堵一直是阻碍周边交通的瓶颈，也制约了周边楼盘的升值。改造后的道路会增加机动车道和隔离带，红线宽50米，设计车速为60公里/小时。 地铁：地铁5号线、10号线将交汇于宋家庄站，预计2006年底通车。 该区域人文环境具有代表性的就是——大红门地区。 经过近20年的发展，北京大红门地区由一个外来人口聚集的“移民村”（以浙江人为主，故被俗称为“浙江村”），变成了一个颇具规模效益的服装商贸区。“浙江村”区域面积为500公顷，现有本地农民1万人左右，而外来流动人口却有30万，其中常住外来人口就有6—8万。这些外来人口的文化水平不高，大多是初小文化程度，还有些人是文盲，只有少数人具有高中以上文化水平。从年龄结构上看，大部分在20－40岁之间，并有丰富的经商和外出经历。 “浙江村”里很多经商人员都具有一定的经济实力，他们也是周边楼盘 “强有力”的消费者。 区域内住宅产品现供给量低于220万平米，供给量一般。 该区域现项目不多，体量大的彩虹城、状元城、阳光左右间已为尾房，在售主要项目为晶城秀府、中海城等，其中中海城体量较大，开盘热销，在该区域内较具有竞争性。 区域内产品类型以多层板楼或者高层板楼为主，整体品质中等偏高。 从使用者的角度出发，根据他们经济承受能力、年龄阶段等的不同表现出相应的行为特征进行人性化设计，在功能上满足他们的需求。 合理性原则： 根据区域市场产品热点和市场需求，确定项目户型及配比； 中大户型为主，大户型为辅。即在项目产品中以三居为主力户型，同时配以少量四居、二居； 满足客户对物业各种生活功能及舒适度的需求； 大面积户型舒适通风，动静分离，体现品质生活； 户型布局合理。 2. 商业定位原则 3. 商业定位建议 市场定位 客群组成 主要客群：地缘性客户（崇文、宣武、丰台区域）； 木樨园商圈一带私营业主； 京南升级置业客户。 其余客群：工作地址在长安街以南的客群； CBD及泛CBD部分客群； 看好京南高品质住宅升值潜力的投资客户。 市场定位 客群特征 客户群以年龄为35至45岁的中产阶层为主。 客户群体多以崇文、丰台、宣武等地缘性客户为主。 客户群体本身经济实力较好，以二次置业或投资置业为主。 客户群体多数为公司高管，私营老板等，收入较高，购买力较强。 客户群需求特点为被动需求、潜在需求。 对项目交通条件以及园林规划，社区品质等都要求较高。 市场定位 风险识别 我司分析本项目风险如下 ： 价格风险 市场风险 开发风险 时机成本 市场定位 风险规避 1、采用销售先行、滚动开发的市场策略，增加项目资金使用率 ； 2、采用低开高走的销售方式，有利的规避项目的价格风险，实现价格 的平稳过渡 ； 3、做好前期的各项调研工作，争取将项目的各项定位调整准确 ； 4、采用市场认购的方式对项目的各项定位进行初期试水 ； 5、工程方面方面采用严格的管理制度 ； 6、项目的团队配合也为项目风险规避和风险解决方案的有利保证 ； 7、充分履行政策的各项内容也为风险规避的良好手段 。 市场定位 项目定位小结 市场定位：面向希望拥有良好景观的北京二次置业人群的高档观景住宅。 产品类型定位：处于城市住宅与别墅间的类别墅产品。 客群定位：地缘性客户、木樨园私营业主、京南升级置业人群。 价格定位：8000-8500元/平方米。 京南市场分析 项目所在 区域分析 战略 研究 地块价值 分析 市场 定位 竞争区域 分析 产品 方案 汇报思路 产品方案 产品定位 产品定位 区域价值 产品价值 生活附加值 形象附加值 四环以内,紧邻成熟 社区彩虹城和地铁 五号及十号沿线。 位于不断完善成 熟的东南部居住区。 区域居住氛围逐 渐形成。 3米层高、景 观落地窗，经典 户型品质见证 主题园林景观， 亲近土地阳光， 健康、惬意 城市住宅与别墅 间的类别墅产品 静谧、私密、专 属的生活和氛围