主题公园地产题稿.doc

华侨城主题公园成功启示录 深圳华侨城主题公园总投资高达16亿，总占地面积约135万平方米，从1989年第一个现代形式的主题公园锦绣中华开业至2010年年末，华侨城接待的游客累计已达2亿人次以上，仅2007年一年游客量就有1350万人次，这个数字名列全国首位。 华侨城是把主题公园的规划设计到投资建设，再到经营管理集于一身的大型企业集团，是中国主题公园和旅游地产模式的开创者。 华侨城主题公园并不具备良好的自然条件，而只是一系列人造景观，那么，这一人造主题公园的成功需要具备什么条件？它的成功又对我们形成了什么启示呢？ 启示录一：良好的客源条件 主题公园要求选址在经济发达、人口流动多的城市和特大城市，这样才能保证有良好的客源市场条件。据美国华盛顿的城市土地研究所研究，一个大型的主题公园的一级客源市场（1小时汽车距离以内）至少需要200万人口，二级客源市场（3小时汽车距离以内）也要有200万以上人口，之外的三级客源市场虽也有帮助，但不能过分依赖。 深圳、东莞、惠州市的一部分是华侨城主题公园的一级客源市场，根据第五次全国人口普查公告，2000年这三个地区的常住人口已经达到1667万人。二级客源市场有香港和除去上述几个地区以外的珠江三角洲地区，总人口达3000多万。 深圳位于广东省南端，与香港仅一河之隔，享有独特的区位优势。公路、高速公路、铁路四通八达，深圳作为改革开放的窗口和前沿，是内地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，迎来送往，形成人员的天然集散地。深圳经济发展已接近中等发达国家水平，从客源市场规模来看，珠江三角洲在20世纪初已达到2000多万的强消费能力人口群，每年经过广州和深圳的过夜游客超过2000多万，香港本身有600多万人口，再加上每年1200万的入境游客，还有澳门的游客资源，整个粤港澳大三角地区每年游客市场的规模达到6000万人次。而华侨城也正是依托这样的优势区位，丰富的游客资源。 （2008年1-11月深圳华侨城游客接待情况） （2011年2月份深圳共接待外地游客过夜人数达到300多万） 以上图片是由深圳市统计局数据，2011年2月深圳市接待旅游过夜总人数312.07万人，旅游外汇总收入2.35亿美元，宾馆酒店开房率为53.54%。 启示录二：便捷的城市交通 主题公园作为一种特殊的旅游目的地,其经营成本很高,每天需要有相当数量的入园游客数量，即门槛人数能否达到这一条件,其外部交通条件就成为极其关键的因素。外部配套交通已成为多年来制约主题公园发展的瓶颈因素之一。 中国主题公园发展比较好的几个城市如北京、广州、深圳、无锡的城市外部区位条件优越，交通网络发达，各种交通如铁路、公路、航空线路发达，可进入性强，可随时方便地运送全国乃至海外的游客，易于游客的自由出入。这也是我国主题公园发展比较成功的几个城市所拥有的共同成功因素之一。 深圳已与珠江三角洲其他城市形成城市群带，游客来去自由方便，感知距离很近。便捷的交通条件，大大扩大了华侨城主题公园的辐射范围。深圳拥有发达的海陆空交通网，坐火车、飞机、轮船、汽车均可出入深圳。市内交通也极其方便。深南大道上的巴士平均每41秒就给华侨城带来一个游客。 启示录三：成功的微观选址 成功微观选址也是主题公园成功的必备因素之一。大型主题公园一般在大城市郊区选址，因为主题公园一般占地规模大，城市郊区用地限制条件少，土地价格便宜。 华侨城景区的土地就是深圳市政府在初期开发新城区时划拨的,早期为郊区的土地,这样土地价格很便宜,大大节省了其成本,并且其限制条件很少,深圳市政府在城市规划时都考虑到了该景区的发展规划及交通条件,其公路建设和地铁都直接延伸到华侨城景区,为其提供了便利条件。 另外，主题公园一般选在主要公路干道旁。这样可以节省道路建设费用，“无偿”利用社会资源的交通运输能力，而且，主题公园的道路两旁视野开阔，主题公园可以向经过干道两旁的旅客展示标志性景点，不断强化景区的旅游形象，作无形的广告，加深在游客心目中的印象，吸引游客。 锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗的选址都是十分成功的。这三个主题公园都选址在深南大道的旁边，从深南大道经过的旅客都可看到三个景区的标志性建筑景点“长城”、“石林”、“埃菲尔铁塔”。这三个无声的广告为三个景区带来了良好的形象效应，并且在此公路交通十分方便，深圳市政府专门开通了火车站、汽车站到景区的专项旅游客车，进出十分方便。 启示录四：独特的文化内涵 一个主题公园有没有发展潜力，有没有生命力，其蕴涵的文化内涵起着非常重要的作用。因此，必须将旅游业和文化紧密地糅合在一起，将文化作为旅游来经营，通过发掘和宣扬文化来综合地发展旅游，以经营旅游的方式多方位的展示文化，赋予主题公园以丰富的文化内涵，从而创造出具有鲜明特色的旅游