罗湖区东门片区商业市场调查.docVIP

东门片区商业市场分析 1、商业现状概述 （1）功能分布 零售商业：茂业百货、旺角购物中心、九龙城、越港商业中心等；街铺、骑楼、精品店、专卖店遍布该区。 娱乐休闲业：人民公园文化宫、儿童公园、深圳戏院坐落其中；歌舞厅、夜总会、酒吧、舞厅星罗棋布。 酒店业：星级酒店7家，宾馆18家，如深圳迎宾馆、大江南酒店等。 各式各样的快餐店、大排档和大型酒楼比比皆是。商圈目前经营服装鞋包和小件商品的店铺约占九成大型综合性百货亦存在经营范围雷同、商品种类相似的问题。商场定位不清晰，整体档次较低，商家各自为战，难以形成规模，阻碍了东门商业向高端发展。 大型百货的竞争在逐渐加剧，茂业百货、天虹商场、太阳广场等大型百货商场至今仍局限在价格战的低端竞争状态。东门商业业态比较简单，重复性强，制约了商铺租售价格的攀升。由于经营产品无特色，商场定位模糊，缺乏严格的功能划分，导致无法成功地将人流引导上楼，二楼以上商铺空置严重，提升物业铺位价格的困难很大。东门一带缺少主导产业与商品，更没有任何高科技产业，是一个商业、居住混合区，不论是资金流量还是总体消费水平都比较低。这些严重阻碍了东门铺位的价格提升。地铁东门商业 地铁的开通对东门商业的影响 深圳市政府重点工程——地铁出入口“老街站”接壤东门西入口而东门西广场则紧挨着地铁出入口兴建。俗话说：“地铁似龙脉，财源如水来”，巨大人流已经带来无限商机。八达商城、南塘商业城在地铁开通前很难招商地铁出现后，不仅临站口的商铺租售价格提高，整个东门地区都受到地铁的利好。东门片区商铺总体价格上升了5%—10%片区内商业情况调查 序号 商业名称 售价 （万元/平方米） 月租金 （元/平方米） 经营业态 备注 1 东门中路街铺（含茂业百货、旺角街铺） 15~20 1,200～2,000 黄金、珠宝首饰、味千拉面、鞋、包、服饰等 价格由北向南递增 2 东门中路街铺（含九龙城） 18~24 1,500～2,200 手机、电子产品、服装、鞋帽等； 价格由北向南递增，拐角位最高。 3 东门中路街铺（含鸿基东港） 8～12 700～1,000 招行银行、久久鸭脖子店、大家乐、手机专卖店等 价格由南向北递增 4 解放路步行街（含九龙城、鸿基东港、新女人商城、鞋城） 18～28 1,500~2,500 皮包、鞋、服饰、音像店、小吃店、眼镜店等 面积越小，价格越高。 5 解放路步行街（德奥商城、方海商苑、名仕商城、月华楼） 18～24 1,500～2,200 服饰、皮包、小吃店等 拐角位和小吃店价格最高 6 人民北路步行街（永新路至二横街路段） 10～18 800～1,500 小吃店、服饰、鞋、包、饰品店、服饰店、肯德基、鞋店等 价格由北向南递增 7 新白马商城街铺（临老街广场） 10～15 900～1,200 服饰为主 --- 8 新白马商城侧面街铺（东面） 8～9 750～800 服饰为主 侧街，人流量相对较少。 9 一横街（德奥商城、方海商苑） 7～9.5 500～750 音像、手机、电子产品专卖 人流量较少，档次较低，靠西面的价格较高。 10 二横街（九龙城北面） 10～16 1,000～1,800 小吃店、服饰店、二元店、鞋、包等 11 二横街（旺角南面） 8～16 800～1,800 服饰店、小吃店、鞋、包等 有台阶，租金相对低点。 12 方海商苑东与九龙城西之间内街铺 9~11 900~1,000 服饰、鞋、包、餐饮等。 内街铺，人流量也较大。 13 旺角百货 1F内铺：8～12 1F内铺：400～700 2F：200～400 3F：70～150 4F：50～120 1F内铺、2F、3F：女式流行服装、鞋帽、包、皮具、美发、美容、美甲、小饰品等；4F：与茂业百货打通，但分散经营，主要经营美发、美容、美甲等；5F-7F：分别与茂业百货的5、6、7层打通，并由茂业百货统一经营。 带中庭，价格由四周向中庭递增； 一、二层走中低档路线，经营状况较好，铺位出租率高达98%以上；三、四层经营淡静，空置率达30%~40%。 14 九龙城广场 1F内铺：12~16； 2F：10～15； 3F：7~8； 4F：4； 1F内铺：400～700； 2F：500～800； 3F：400～600； 4F：200～350； 5F：100～180； 6F：50～120； 7F：40～80； 8F：25～40 手机、电子产品、服装、鞋帽、音像制品、小饰品、美发美容美甲、休闲中心、粤港茶式餐厅、桌球俱乐部等 带中庭，价格由四周向中庭递增特点；二楼内铺比一楼内铺要旺；由于九龙城、旺角与茂业相连通，再加之九龙城、旺角的部分物业有茂业独特的招商经营计划，故这两个以分散经营为主的商场经营状况相比周边其他商场要旺，租金也相对较高 。 15 方海商