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物业管理基础知识及操作 物业管理的产生与发展 香港的物业管理：源于英国，是20世纪50年代才开始发展起来的。香港的物业管理和建筑有着直接的关系。 国内物业管理的产生和发展:由计划经济体制的社会福利性到商品经济的商品买卖性。 1981年3月，我国第一家专业的物业管理企业——深圳市物业管理公司的成立 1994年3月23日建设部颁布了第33号令《城市新建住宅小区管理方法》作为建国以来我国第一部物业管理的国家法规，以行政政规章的形式为管理的健康发展奠定了基础。 插图 2000年10月，中国物业管理协会在北京正式成立 物业管理的基本特征 社会化： 1.物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业。 2.物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业 专业化：指由专业的管理企业—物业管理公司实施对物业的统一管理。 市场化：遵循市场的价值规律和竞争规律进行的一种市场行为。 物业管理的作用 1.有效地保证物业处于良好的使用状态 2.可以使物业实现保值增值 3.能够促进房地产市场的发展 4.行业的形成，拓展了就业途径 5.物业管理成为建立和谐社会的重要组成部分 经营服务 经营服务的概念：就是物业管理服务中的专项服 务和特约服务 经营服务的内容： 可归纳为衣、食、住、行、娱乐、购物等各个方面。 常见的经营服务 维修保养服务 待客购物服务 家庭服务 邮件转递服务 物业管理的基本内容 第一节 房屋修缮管理 一、房屋的概念 房屋是指有墙、顶、门、窗，供人们居住或其他用途的建筑主要包括工业和民用建筑。 房屋主体一般有以下六个部分组成：基础、主体结构、屋面、楼地面、门窗及各种装饰，他们也称为房屋的土建组成部分。 二、房屋主体的构成 1、基础：基础是建筑物的下部结构，一般是埋地面以下。 2、主体结构：是指基础以上，屋面以下承受结构主要荷载的部分。 三、房屋的修缮 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 房屋的修缮的分类 根据房屋完损状况，可分为小修、中修、大修、综合维修和翻修五类。 机电设备设施管理的内容 1.运行管理 2.维修保养 3.提升效率 4.安全管理 5.档案资料的管理 6.采购计划和备品配件的管理 7.工具和仪器仪表的管理 机电设备的保养与维护 1.设备的保养 三级保养制，是指日常维修保养，一 级保养和二级保养。 设备的维修 （1）零星维修工程 （2）中修工程 （3）大修工程 （4）设备更新和技术改造 机电设备设施管理的重点 1、安全至上 2、保证运行 3、依法管理 4、专业化服务 5、分工细致，责任落实。 6、计划保养 7、节能降耗 环境管理 环境管理基本上包括卫生管理、环境绿化管理和消杀管理三个组成部分 一、环境卫生管理 范围：1、楼宇的公共部位 2、物业区域内的公共场地 3、生活垃圾清运 五定：“定人、定地点、定时间、定任务、定质量” 二、环境绿化管理 具体内容：包括浇水、除草、松土、施肥、整形修剪、防治病虫害、维护、涂白、立支柱以及吸尘等。 消杀管理、公共秩序与消防管理 一、消杀管理 消杀管理的内涵 灭“四害”的方法 二、灭四害：灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇、白蚁防治与管理 公共秩序与消防管理 一、保安管理 保安管理的内容：门卫、守护和巡逻。 二、保安管理的具体做法： A.来访人员的接待管理； B.业主、和物业使用人发生刑事案件和治安灾时应急处理 C.控制中心管理； D.物资放行管理。 公 众 管 理 一、法律法规规定的内容 物业的使用和维护； 装修管理； 二、物业管理企业规定的内容 1.依据法律法规指定的公众制度：如建设部110号令《房屋装饰装修管理办法》 2.物业管理的服务指南 《业主手》《住户手册《物业服务指南《温馨提示》 三、业主之间约定的内容 《业主公约》 物业档案管理 一、物业建设、竣工档案 如竣工验收证书、电视电梯使用合格证、工程技术资料、接管验收资料等等。 二、业主档案 三、管理类档案（物业管理法律法规、制度文件、物 业管理的记录） 四、物业管理档案的管理重点（专人负责，资料完备分类及标识，做好接、领、更新的管理工作） 与业主交验物业及装修管理