[宁波宾果花园操盘策略提案.pptVIP

賓果花園 1.区域板块2006年，在售和准备入市的项目 竟达200万平方米以上，市场去化难度激增! 2.且区域内聚集几家开发经验丰富，资金实力厚 品牌号召力强、项目规模巨大的开发商 我们完全可以预期区域的竞争激烈程度! 1.太平洋项目: 建筑面积50万，未动工待入市（DM-5对面） 2.绿城地产的宁波·绿园: 总建面约13万，未动工待入市（BOBO城北向南第二路口） 3.浪琴海: 建面10万平方米，未动工待入市（BOBO城东南面） 4.95国际广场: 建面16万，方案修改中待入市(五环大厦对面) 5.DM-5项目，易邦蓝湾: 易邦地产重组后两大扛鼎之作，共计16万平方米 6.BOBO城一期二期: 45万平方米，二期2006年蓄势待发 7.兴普项目，30万平方米，未动工待入市 8.香洲晓筑，5万平方米，在建 80-100平米╳ 051套(總價約 44-55萬) 100-120平米╳ 002套(總價約 55-66萬) 120-130平米╳ 079套(總價約66-71.5萬) 130-140平米╳ 101套(總價約71.5-77萬) 140-150平米╳ 007套(總價約77-82.5萬) 150-161平米╳ 047套(總價約82.5-89萬) 1.开发商在科技園區的知名度较高 2.地块一面望江，两面邻河，有水景资源 3.一樓架空層生活感升級，便於營造主題式生活，有特色 4.免費贈送兩層挑高错阳台，增加性價比，有賣點 5.入戶花園，落地窗景，陽光角窗设计，均能大幅提昇建築魅力 6.得房率高達83% ，搭配贈送錯陽台與價格優勢，可締造最優性價比 7.建築團隊，有較大炒作與包裝價值 1.户型面積偏大，室內的结构功能不和谐 2.現況，周边水景與小環境差，无法吸引消费者 3.地块距离市中心的距离较远，有20－30分钟车程 4.科技園區缺乏生活配套，惡化了消费者置业的心理距离 5.地块北角垃圾回收站降低项目品质，造成極负面影响 1.科技園區规划有望完善，居住氛围和商业配套有望逐步 完善，市场遠景看好 2.滨江大道截弯取直，加快到市区时间，有利缩短消费者 心理距离 3.垃圾中转回收站搬遷在即，小区居住环境改進有望 4.總銷体量较小，销售周期相對不长，销售压力較小 5.重新設定的親子社區主線，符合市場期待 1.政策影响下，民眾观望心态强，整體量成交下降 2.項目體量小，推廣力度相對較小 3.周边楼盘如BOBO城、国际广场等，体量大廣告投入大，且物业类型相似，区位上并更具有优势 4.國內大品牌開發商紛搶寧波，展開新一波攻殲戰 本項目3-4室客户的购买力分析 本項目3-4室客户的基礎描述 01.三代同堂，因婚姻或生子等因素， 家庭成員改變，急需改善居住现状的家庭 02.在镇海，江东，海曙，北仑，科技园区工作 且常出入其中的人 03.寧願選擇离開城市喧嚣，理性居住的人群 04.工作性质與位置，决定了他们两点一线 05.在公司是承上启下的主管或有潛力的员工 06.休闲时候，更偏愛安静的环境 07.忙碌之余，喜欢陪家人、孩子一起 08.对居住有自己的品质要求和风格追求 09.不崇尚奢华，理性消费觀，推崇單純生活 10.事业尚在拼搏中，还未达到顶峰 第三方(給本項目主力客户)的描述 1.有学历背景，有追求，有一定的品位层次 2.工作努力，事业上還在追求成功階段 3.沉稳不出跳，推崇理性低调的处事方式 4.面临生存压力，责任感重大 5.是顧家的人---認同幸福的家庭，是成功的动力 6.每天努力拼搏，內心卻渴望着悠闲的生活 1.三代同堂，与家人和睦居住，重家庭 2.追求生活品质，不喜附庸大众 3.對媚俗品味有惡感，保守消費，不追流行 4.喜欢功能性強的小區，但购买能力相对有限 5.注重孩子教育，教育觀念相對保守 6.偏內向保守而規律，人際網絡相對單純 7.公務員家庭是社會安定的重要力量，他們對於 花稍怪亂的品味難以接受，然而對溫馨正氣 的環境，感到熟悉安心 方先生，32岁，国企工程师，月收入5000元；妻子，30岁，省级医院医生，月收入3000元，加上分别有4万和1万元的年终奖，两人年薪14.6万元。 两人贷款投资一套酒店式公寓，每月偿还1500元贷款，还贷期还有8年。目前該公寓出租收入为每月2000元。 这是一个典型的两口白领之家，年收入约17万元。 现阶段消费较少，每月家庭基本生活开销2500元左右。 全年支出仅为3万元左右，再加上按揭支出2万元，年終结余约13万元左右。 两口之家现住单位分房，约60平方米，想换一套面积大一点的房子，还想购买家庭私车，手上有10万元存款，还有近8万的股票。(但已被深套多年) Evaluat