[写字楼基础知识.doc

写字楼基础知识 1产品的差异 2客户的差异 3销售的差异识 一:写字楼的定义 1.写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的. 2.而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满趍现代社会办公的各种需要的楼宇。 二:写字楼特点 人口多：企业集中，人口密度大； ? 面积大：多为高局建筑，楼体高、层数多、建筑面积大； ? 现代化：建筑、设备既现代又先进； ? 功能全：拥有会所、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施； ? 集中化：使用时空集中，人员流动性大，一般来说，写字楼使用时间集中,多数在早8点以后，下午6点以前，上班时间整个人来人往，川流丌息，下班后是人去楼空，冷清异常； 要求高：经营管理要求高，时效性强。 三:写字楼与住宅的差异 1地理位置；多样化 区别根据客户群有较大不同单一（核心区域）区别在于程度上的不同 建筑结构除本体之外，配套较多 满足生活所需的所有项目除本体外，少配套 2户型结构； 功能丰富，布局成型 功能单一 布局随意 3产品特性；重点关注朝向、通风、采光、景观、绿化、社区环境 4楼体形象；内部配置、交通位置 5外表特征；无一般特征 关键在于对购买决策的影响力大小 有一定特征 6客户特征；体验消费 感性、冲动 需求性购买 理性、稳重 7关注重点；注重自我的消费倾向 生活氛围带来的便利或享受 注重公司的需求 商务氛围带来的利益 8购买行为；个人或家庭行为 决策期相对较短 公司行为 时间较长，考虑因素较多 9喜欢的销售类型；专业、热情、亲和力 专业、理智、知识型，能给到良好的建议 四:写字楼产品解析 写字楼的产品特征 地段的不可替代性 形象高端 交通便捷 商务配套、物业管理完善 五:写字楼智能化（5A）解析 从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征： 1管理国际化、2；24小时写字楼、3人性化、4空间的舒适性和实用性、5数字化、6节能化、7便捷的交通 8商务化等等。 “5A写字楼”=甲级写字楼? 概念误区：如今市场上常有人用5A评价写字楼的品质等级，实际上是一种概念理解上的误区，5A指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等.智能化程度只是其中的一个方面而已 因此:“5A写字楼”≠甲级写字楼 写字楼智能化（5A）包含内容；BAS（楼宇控制自动化）OAS（办公智能化）CAS（通讯传输智能化）SAS（安保智能化）FAS（消防智能化） 智能化（5A）各自包含内容； BAS（楼宇控制自动化） 冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等 CAS（通讯传输智能化） 双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统，楼内移动电话系统、综合布线系统等 FAS（消防智能化） 防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等 SAS（安保智能化） 监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等 OAS（办公智能化） 计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述； 在通讯方面，顶级和部分甲级写字楼达到光纤主干，12—24芯光纤通讯电缆，超5类/6类线，百兆到用户端口。并且还可以引入无线上网设施，可以在楼内的任何地方实现移动办公，无线的传输速率为11M。同时还有中国电信、网通、联通等多家电信运营商各类服务。中国网通CNC CONNECT计划通过光缆组成“网中之网”的用户。项目配备远程视频会议、同声传译、卫星有线电视，32方电话会议、数字电影播放、无线宽带上网、有线宽带上网等功能，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒体投影机、专业高性能电子白板、先进影碟录象播放系统、高保真专业会议音响等先进的设备支持。另外，还可以附加通信系统，数字电话交换系统。 高端写字楼项目平均20㎡建筑面积至少有一个数据点，提供或支持DDN、AD