[副本20097北海营销执行报告.pptVIP

2010年房地产市场运行趋势 北海楼盘普遍产品设计水平不高。 北海楼盘普遍设计水准低，楼盘布局较死板，缺乏优良的建筑规划。 园林只是种绿化而已，根本谈不上设计，比较原始。 户型设计也比较单调，除了有入户花园，缺少空中院馆/挑空露台/赠送大露台/主卧带露台/送夹层等创新设计。 启示：突破区域限制，引导和制造区域热点，通过产品创新及营销创新，提高性价比 目前广东南路区域非市场热点区域，但是广东南路为城市规划发展方向，将成为北海的CLD。因此突破区域限制，引导和制造区域热点势在必行。 我们项目的定位，以市场和竞争为基础，但目前北海市场品质水平比较低，我们的定位要跳出这个体系，另立价值体系,走差异化. 以现有价格体系为参照，稳健突破。 在控制成本的前提下，产品创新，营销创新，将细节做到位，提高附加价值，是项目成功的关键。 主题概念体系下的价值演绎 海上湖，园中洲 区域发展 北海未来高尚居住区CLD 北部湾经济区的后花园 北部湾经济区下的城市发展空间 人居进化论 领先的产品规划设计 二线海景，亲海而不离海 堪比绿洲的生态园林 水系水景贯穿整个社区 30万平米超大社区 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 树立独特形象以区分竞争 人文生态形式包装艺术生活内涵，贯穿整个推广始终 差异化的推广形式与质朴的生活体验的结合提升项目价值——时尚艺术形式包装“海上湖，园中洲”的生活理念及境界。 主题概念体系下的形象演绎 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场状况 占位与突破 营销策略 价格定位 报告大纲 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格预估——定位过程 动态价格 = 静态比准价 + 溢价空间 市场比较，确定权重，加权平均 外部：溢价因数 内部：溢价因数 市场增涨溢价 规划利好溢价 营销溢价 产品创新溢价 品牌溢价 目前阶段可根据市场增长平均走势、产品领先溢价和营销创新溢价来估计本项目的溢价空间。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格预估——项目静态比准价格 因数 项目 同和水岸香堤 圣美阳光 万泉城二期 华杰春秋源 本项目 项目权重 35% 25% 15％ 25％ 100% 规模 10% 8 7 9 7 8 交通 10% 8 8 8 9 8 配套 15% 7 7 7 9 7 产品 25% 8 6 8 8 9 品牌 10% 8 7 8 7 7 区位 20% 8 8 8 8 8 景观 10% 7 7 9 6 8 总分 7.75 7.05 8.05 7.85 8 产品优劣系数 0.97 0.88 1.006 0.98 1 目前均 价（元/㎡） 4800 4500 4500 4600 —— 均价 合成 1734 1276 670 1172 4852 根据与各楼盘分因数权重打分，可以得出项目的市场静态比准价格为： 4852元/㎡。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格预估——动态溢价：溢价因子 预计2010年初项目推出市场，通过溢价整合 住宅动态均价预估：5191—5628元/㎡ 市场静态比准价格 溢价因数 自然溢价 （按半年计算） 产品创新溢价 营销创新/品牌信誉 本项目可实现动态价格 4852元/㎡ 理想溢价 4852 *4%*1.0 4852 *8% 4852 *4% 5751元/㎡ 最低溢价空间 4852 *2%*1.0 4852 *4% 4852 *1% 5305元/㎡ 确保产品展示的高度标准、展示时间与营销节点的配合，是提高客户价格预期、确保价格溢价实现的最关键因数！ Evaluation only. Create